“이 동네 주민들 정말 부럽다” 재건축땐 4억 환급금 받을듯…분당아파트 시뮬레이션 돌려보니

분당 장안타운.

1기 신도시 통합재건축 선도지구 지정을 위한 공모가 본격 시작됐다. 추진 단지들의 ‘눈치 싸움’이 치열한 가운데, 경기도 성남시 분당구 소재 일부 단지는 재건축 이후 조합원들이 돌려받을 환급금이 수억원에 달할 것으로 조사됐다.

상당수 재건축 단지에선 조합원들이 분담금을 내야한다. 오래 된 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 만큼, 공사비와 각종 금융비용이 크게 발생하기 때문이다.

그런데 분당 일부 단지 조합원들은 분담금을 내지 않고, 오히려 환급금을 받을 가능성이 높은 것으로 전망된 것이다. 그만큼 이 단지의 부동산 가치(권리가액)가 매우 높은 것으로 평가받고 있다는 방증이다.

일반적으로 권리가액이 분양가보다 높으면 조합원들에게 환급금을 주게 된다. 반대의 경우엔 조합원들이 분담금을 내야 한다.

24일 매경닷컴이 국내 감정평가업계 1위 하나감정평가법인과 함께 1기 신도시 통합재건축 선도지구로 선정 시 사업성이 큰 것으로 평가되는 분당 구축 아파트 단지를 규모별로 따져본 결과, 분당 장안타운이 이번 재건축 선도지구로 선정돼 정비를 추진하면 59평형대 신축 기준 조합원 환급금이 1억8000만~4억원에 달할 것으로 분석됐다.

이번 조사는 파크타운(대형), 이매청구성지(중형), 장안타운(소형) 등으로 나누어 이뤄졌다.

분당 장안타운은 저층 연립단지로, 재건축을 추진하면 기존 539세대를 1174대로 2배 넘게 늘릴 수 있을 것으로 예상된다. 설계 시 하나감정평가법인이 적용한 예상 용적률은 250%으로, 공공기여로는 3251.3㎡ 규모의 공원과 일부 현금 납부가 이뤄진다.

추정 시 예상공사비는 3.3㎡(평)당 850만원을 적용했는데, 이는 지난 3~7월 시공사를 선정해 하이엔드 브랜드가 적용되는 잠실우성4차(810만원), 가락삼익맨션(809만원), 여의도 한양아파트(824만원) 등과 비교해 추정한 단가다.

특히, 장안타운의 경우 재건축 추진 시 평당 3200만원대 형성된 시세가 최대 4000만원으로 증가할 것으로 예상됐다.

지난 6월 열린 분당신도시 선도지구 선정 공모지침 주민설명회 모습.

분당 이매청구성지도 이번에 재건축 선도지구로 선정돼 사업 추진 시 조합원들이 59평형 신축을 받을 때 약 3500만원을 돌려받을 것으로 추산됐다. 특히 가장 넓은 평형이 59평형을 받으면 수억원의 환급금을 받을 수 있게 된다. 기존 용적률(168%)이 낮은 만큼 전 평형이 환급금을 받을 전망이다.

이매청구성지의 경우 예상 용적률 325%, 공공기여율 10%가 적용됐다. 세대 수는 기존 1014세대에서 2038세대로 늘어날 전망이다. 예상 공사비는 3.3㎡당 850만원으로, 재건축 추진 시 시세는 현재 3.3㎡당 5000만원 수준에서 5500만원까지 오를 수 있을 것으로 예상됐다

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파크타운은 상대적으로 환급금 메리트가 크지 않지만 현재 주민 동의율이 90%를 웃도는데다 대형단지란 장점이 있어, 신축 시 인근 대장주 아파트가 될 가능성이 있어 시세차익이 기대되는 곳으로 꼽혔다. 실제 재건축 추진 시 현재 3.3㎡당 4900만원대에 형성된 시세가 5800만원까지 오를 것으로 나왔다.

이 단지의 예상공사비는 800만원으로, 공사면적이 클수록 단가가 내려가는 원리에 따라 타 중소형 단지보다 비교적 낮게 적용됐다. 예상 용적률은 기존 211%에서 332%로 늘어나며, 공공기여율은 토지 기준 15% 이상이 적용돼 세대 수는 기존 3026세대에서 4690세대로 1500세대 넘게 커질 것으로 보인다.

박시삼 파크타운 재건축 추진준비위원장은 “분당에서 민간신탁사 또는 정비회사 도움 없이 자력으로 선도지구 신청 주민 동의률을 92% 이상 확보한 3000세대 이상 대규모 단지로는 파크타운이 유일하다”며 “신속한 재건축 추진에 걸림돌이 없어 재건축 시행방식 재선택에 있어서도 자유로울 것”이라고 말했다.

성남시는 지난 23일부터 오는 27일까지 5일간 1기 신도시 재건축 선도지구 공모 접수를 진행한다. 분당은 선도지구 물량이 가장 많은 8000세대로, 선도지구에 선정되면 재건축 추진 시 안전진단 완화 및 면제, 용적률 상향 등 재건축 규제 완화 혜택이 적용될 예정이다.

관건은 주민동의율 확보다. 주민동의는 선도지구 선정 평가기준에서 100점 만점에 최대 60점을 차지하는데, 동의률 95%를 넘으면 만점이 배정된다. 1차 선도지구 도전 단지들이 동의율 확보에 열을 올리는 것도 이 이유다.

이미 90%가 넘는 동의율을 달성한 단지도 많다. 파크타운이 93%를 넘어섰고, 장안타운 건영3차(노루마을 건영빌라)는 동의율이 97.91%에 달한다. 수내동 양지마을(한양3·5·6, 금호1·6, 청구2단지), 정자동 한솔마을, 이매동 아름마을 1~4단지 등도 90%를 크게 넘었다.