뛰는 공사비에 종부세 완화땐 추가 상승…"더 오르기 전 사자"

집값 신고가 속출
3.3㎡당 1억이상 단지 4곳 늘어
거래건수도 82건으로 150% 쑥
서울 월간 거래량 4000여건 회복
주택경기전망 긍정적으로 돌아서
수도권 전역 집값 상승 가능성도

서울 매봉산에서 바라본 강남 일대 아파트 전경. 

서울 강남 부동산 시장에서 평당 1억 원 넘게 거래되는 단지들이 증가하고 신고가 거래가 늘어나는 등 부동산 시장 상승 ‘시그널’이 곳곳에서 감지되고 있다. 금리 인하가 시작될 것으로 예상되는 하반기에는 강남은 물론 수도권 전역에서 본격적인 집값 상승이 시작될 것이라는 분석도 나온다. 정치권에서 종합부동산세 완화를 검토하는 점 역시 아파트 가격 상승의 요인으로 작용하고 있다.

11일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 올해 1월부터 이달 10일까지 전국에서 전용면적 84㎡형의 매매 거래가 이뤄진 아파트 단지 중 3.3㎡당 매매가가 1억 원 이상인 단지는 총 15곳으로, 지난해 말(11곳)보다 4곳 늘었다. 1~5월 거래량 기준으로도 3.3㎡당 거래 금액이 1억 원 이상인 거래 건수는 지난해 32건에서 올해 82건으로 150% 증가한 것으로 집계됐다. 평균 거래 금액 역시 2023년 34억 2000만 원에서 올해 35억 7000만 원으로 1억 5000만 원 증가했다. 이는 압구정동 등 전통 부촌으로 불리는 강남구 아파트는 물론 반포·잠원동 일대 아파트도 ‘평당 1억 원’ 단지 반열에 합류했기 때문이다. 실제 2022년 8월 입주한 ‘반포르엘’ 전용 84㎡형은 올 2월 34억 5000만 원에 거래돼 평당 1억 원 아파트 단지에 이름을 올린 바 있다.

재건축 공사비 상승 가능성에 수요가 인근 신축으로 쏠려

강남 아파트 가격 상승의 주요 원인 중 하나는 공사비 인상에 따른 고(高)분양가의 영향이다. 강남구 A 공인중개사사무소 관계자는 “재건축 추진 단지의 높은 분양가가 예상되자 강남권 재건축 아파트 매수 수요가 인근 신축 단지로 옮아가고 있다”며 “이 같은 투자 수요가 강남 전체의 아파트 가격 상승을 이끌고 있다”고 설명했다. 실제 재건축 추진 단지인 ‘개포주공5단지’의 분양가가 높게 책정될 조짐을 보이자 개포3단지의 호가는 3.3㎡당 1억 원 수준으로 올랐다.

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금리 인하 기대감과 종부세 완화 가능성이 시장 상승 이끌어

하반기로 예상되는 금리 인하 기대감이 강남을 비롯한 서울 전역의 부동산 시장에 훈풍으로 작용할 것이라는 분석 또한 나온다. 유럽중앙은행(ECB)의 금리 인하 결정에 이어 한국은행 금융통화위원회도 하반기에 금리 인하를 단행할 것이라는 기대감이 부동산 시장 상승을 이끌 수 있다는 분석이다.

부동산 업계의 한 관계자는 “현재 금리 수준에 적응한 주택 구매 수요자들이 최근에도 대출을 늘리며 서울 아파트 거래량이 2년여 만에 월간 4000여 건을 회복했다”며 “금리가 더 낮아지기 시작하면 강남은 물론 서울 전역의 집값 상승 폭이 확대될 것”이라고 내다봤다. 현재 서울 아파트 가격은 11주 연속 상승하고 있고 6월 첫째 주부터는 노원·도봉·강북(노도강)을 포함한 서울 전 지역이 상승세에 돌입했다. 노도강 지역에서도 신고가 거래가 발생했다. 노원구 월계동 ‘삼청’ 전용면적 56㎡형은 지난달 27일 4억 6000만 원에 거래됐다. 2021년 최고가인 4억 4000만 원보다 2000만 원 올랐다. 도봉구 ‘창동한신휴플러스’ 전용면적 84㎡형은 4월 8억 원에 거래돼 2021년의 신고가(7억 6000만 원)를 3년여 만에 경신했다.

종부세 완화 논의 역시 집값 상승으로 이어지고 있다. 부동산 업계의 또 다른 관계자는 “1주택자에 대한 종부세 완화 논의가 진행되고 있고 국회를 통과할 가능성도 상당하다”며 “만약 종부세 완화가 현실화되면 실수요자들이 똘똘한 한 채를 찾게 되면서 신축 아파트 등을 중심으로 부동산 시장이 활기를 되찾을 것”이라고 전망했다.

전문가마저 돌아섰다…“경기도도 낙폭 축소할 것”

이에 부동산 업계도 주택 경기 전망에 대해 부정적에서 긍정적으로 돌아섰다. 주택산업연구원에 따르면 이달 전국 주택사업경기전망지수는 82.7로 전월보다 8.6포인트 상승했다. 특히 서울은 지난달 93.1에서 이달 100.0으로 오르면서 기준선에 도달했다. 주택사업경기전망지수는 기준선인 100을 넘으면 경기가 좋아질 것으로 보는 업체의 비율이 높다는 것을, 100을 밑돌면 그 반대라는 것을 각각 의미한다. 최덕철 주산연 부연구위원은 “주택 매수심리가 다소 개선된 효과”라며 “서울에 이어 경기 지역 아파트 매매가격지수도 이달 첫 주부터 상승 전환함에 따라 앞으로 경기 지역 또한 지수가 개선될 것으로 보인다”고 말했다.

서울의 상승장을 지켜만 보고 있던 지방의 부동산 시장 역시 개선될 것이라는 전망까지 나왔다. 한국건설산업연구원이 이날 발표한 ‘2024년 하반기 건설·부동산 경기 전망’에 따르면 올해 전국 주택 매매가격은 연간 1.8% 내릴 것으로 예측됐다. 이는 지난해 11월 발표한 올해 하락 예상치(2.0%)보다 낮은 수치다. 김성환 건산연 부연구위원은 “하반기 금리 인하 기대감이 커지고 있고 전세가 상승에 따른 매매가 상승 등이 작용하면서 낙폭을 축소하는 역할을 할 것으로 예상된다”며 “다만 절대적 가격 수준이 부담스럽고 전반적인 경기가 둔화돼 하락 전망은 유지했다”고 설명했다.