생숙→오피스텔 ‘용도변경’에도…입주까지 ‘첩첩산중’

오피스텔 전환 사례 ‘속속’, 수분양자 숨통 틔었지만
잔금 납부일 두고 시행사와 갈등…“기한 촉박하고 연말에 대출 어려워”
대출 규제에 얼어 붙은 주택 시장, “마피 속출·세입자 구하기 불가능”

생활숙박시설이 오피스텔로 용도변경을 시도할 수 있는 길이 열렸지만, 여전히 입주까지는 넘어야 할 산이 많다며 수분양자들의 볼멘소리가 나온다.

생활숙박시설이 오피스텔로 용도변경을 시도할 수 있는 길이 열렸지만, 여전히 입주까지는 넘어야 할 산이 많다며 수분양자들의 볼멘소리가 나온다.

오피스텔로 용도변경이 되더라도 잔금 대출까지 시일이 걸리고 최근 금융권 대출 문턱이 높아진 것과 맞물려 분양가보다 낮은 마이너스피 매물이 쌓이고 있다는 설명이다.

26일 청주시에 따르면 지난 흥덕구 가경동 복합터미널 부지에 들어서는 ‘힐스테이트 청주센트럴’이 생숙에서 오피스텔로 용도변경됐다. 이는 입주예정자들이 시행사와 청주시에 용도변경을 촉구한 데 따른 것이다.

앞서 서울에서는 강서구 마곡동에 위치한 ‘마곡 롯데캐슬 르웨스트’가 지난 8월 지구단위 변경을 통해 오피스텔로 용도변경을 허가받았다. 이 과정에서 시행사 마곡PFV가 약 200억원 규모의 기부채납을 단행하기도 했다.

앞으로도 수분양자들의 요구로 생숙이 오피스텔로 전환되는 사례가 속속 나올 것으로 예상된다.

정부가 지난달 주거용으로 분양받은 생숙 수분양자들을 위해 당초 올해 말부터 부과하려던 이행강제금을 3년간 유예하고, 오피스텔로 용도변경이 가능하도록 문턱을 낮추면서다.

복도폭과 주차장 기준을 일부 완화하는 한편, 기부채납을 통한 지구단위계획 변경과 전용출입구 설치 등을 면제해 오피스텔로의 전환을 돕는다는 것이 골자다.

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이에 따라 생숙이 건설업계의 프로젝트파이낸싱(PF) 뇌관이 될 것이라는 우려도 한 김 식었다.

그동안 금융권에서 거주가 불가능하고 불법 낙인까지 찍힌 생숙에 담보대출을 내주지 않았는데, 용도변경을 통해 수분양자가 대출로 분양대금을 마련할 수 있는 길이 생겼다는 것이다.

다만 용도변경이 되더라도 실제 잔금대출 실행까지는 여러 단계를 거쳐야한다는 것이 소유주들의 설명이다.

김태규 한국레지던스연합회 부회장은 “건축물대장상 오피스텔로 명기가 돼야 대출이 나온다”며 “용도변경 신청 후 지자체가 서류 검토를 통해 승인을 해주면 그 내용에 따른 설계대로 공사를 진행해야 하고 이후 최종 승인이 떨어져야 건축물대장 변경이 이뤄진다”고 설명했다.

이어 “금융권에서도 보수적으로 대출을 심사하기 때문에 건축물대장상 변경되지 않은 상황에서 잔금일이 도래할 경우 잔금대출은 어렵다”고 덧붙였다.

실제로 마곡 롯데캐슬 르웨스트의 경우 잔금 납부일을 두고 입주예정자와 시행사간 갈등을 빚고 있다.

시행사는 지난 8월 28일 마곡 롯데캐슬 르웨스트가 사용승인을 받자, 이달 29일까지를 잔금 납부 기한으로 통보했다.

이후 입주예정자들이 건축물대장상 변경이 지난 11일에나 이어져 기한 내 잔금대출이 불가능하다고 반발하자 시행사는 잔금 납부 기한을 다음 달 24일로 연기했다.

다만 입주예정자들은 잔금대출뿐 아니라 마감공사가 제대로 돼 있지 않다는 점 등을 들어 여전히 시행사·시공사와 대립각을 세우고 있어 입주까지는 우여곡절이 있을 것으로 예상된다.

송민경 롯데캐슬 르웨스트 수분양자협회 회장은 “연말에는 통상 대출이 쉽지 않은데 마감공사까지 제대로 되지 않아 입주예정자들은 입주가 불가능하다는 입장”이라고 주장했다.

여기에 금융권에서 위해 대출상품 취급을 중단하거나 금리를 올리는 등 가계대출 관리 기조에 따른 문제도 발생할 것으로 예상된다.

최근 주택시장에선 대출 규제로 인해 마피 매물이 속출하고 있는데 용도변경된 오피스텔도 예외는 아니라는 설명이다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수는 “오피스텔이나 생숙은 투자용으로 분양받은 분들이 대부분이어서 임대를 두려는 수요도 많을 것”이라며 “다만 최근 전세대출도 막혀 수분양자들이 연체를 감안하고서라도 연초까지는 기다려야할 것으로 보인다”고 말했다.

그러면서 “분양가보다 낮은 마피 물건도 나오고 있지만 주택 거래가 위축된 상황에서 매매되기도 쉽진 않을 것”이라고 덧붙였다.

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생숙은 오피로 용도변경이 완료돼야만 대출이 나오는군요.