“얼죽신이 대세 아니었어?”…몸값 뛰는 구축 옆엔 항상 ‘이것’ 있다는데

강북 재건축 대장 미미삼
침체기에도 4분기 거래 활발
가격도 연간 1억 가까이 뛰어
서울원 아이파크 분양 순항에
광운대 물류부지 개발 수혜 영향
강서·성북서도 분양단지 옆 구축 주목

서울 노원구 월계동 미미삼(미성·미륭·삼호) 아파트 단지 전경

최근 분양가가 고공행진하며 서울에서도 미분양 물량이 속속 등장하는 가운데 분양 단지 인근에 위치한 구축 아파트에 대한 수요자 관심이 높아지고 있다. 신축 아파트 대비 가격은 저렴하지만, 향후 신축 단지가 들어설 경우 주변 환경 개선 효과를 누릴 수 있기 때문이다.

31일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울 노원구 월계동 미륭·미성·삼호(미미삼) 아파트는 지난 4분기 아파트 거래량이 32건으로 집계됐다. 지난 9월부터 대출 거래가 강화되며 부동산 거래가 침체기에 들어섰지만, 이 단지는 4분기에도 직전 분기와 동일한 거래량(32건)을 유지한 것으로 파악됐다.

이 단지는 1986년 준공된 3930가구 규모인 이 단지는 강북의 대표적 재건축 아파로 꼽힌다. 거래 침체에도 이 아파트 거래가 활발히 진행된 건 이 단지와 맞붙은 서울원 아이파크 청약이 지난 11월 실시된 영향이 큰 것으로 분석된다. 광운대 물류부지 개발의 일환으로 분양에 나선 서울원 아이파크는 전용 84㎡ 최고 분양가가 14억원에 달해 고분양가 논란이 제기됐다.

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어수선한 정국 가운데 청약 일정이 진행됐지만 무순위 일정을 진행한 끝에 전용 105㎡ 이하까지 완판됐다. 이에 미미삼 아파트에 대한 관심도 높아지고 있다. 기존에는 낮은 용적률에도 불구하고 높은 공사비와 낮은 일반 분양가 등으로 사업성을 확보하기 어려울 것이라는 예상이 많았다. 하지만 서울원 아이파크가 다소 분양가가 비싸다는 평가에도 불구하고 중형 평형 이하가 완판되며 미미삼 재건축도 탄력을 받을 것이라는 기대감이 형성되고 있다. 노원구 월계동 한 공인중개사는 “서울원 아이파크 분양이 시작되며 투자자들이 대거 매수에 나서 한때는 매물이 거의 없다시피 했다”고 말했다.

정책적 지원도 뒷받침되고 있다. 서울시는 이달 미미삼 단지에 대한 재건축 가이드라인이 되는 ‘월계2 택지개발지구 지구단위계획’ 결정 및 지형도면을 고시했다. 고시에 따르면 미미삼 아파트는 현재 3종일반주거지역인 용도를 일부 용지에 대해 준주거지역으로 상향할 수 있게 된다. 또 서울시가 땅값이 낮은 지역에 대해 정비사업 사업성을 높여주는 지원책의 수혜도 받을 수 있다.

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미미삼 아파트가 주목받는 또 다른 이유는 광운대 물류부지 개발이다. 이 사업은 약 15만㎡ 면적의 광운대역세권 물류용지에 주거·업무·판매·문화 등 복합 기능을 확충해 일자리를 창출하고, 지역 자족성을 강화하는 개발이다. 용지는 상업·복합·공공 등 3개 용도로 나뉘고, 호텔, 업무시설, 아파트 단지 등이 들어서게 된다. 개발이 완성되면 미미삼 단지에서도 기반시설을 가깝게 이용할 수 있게 되는 셈이다.

노원구는 서울 전체 자치구 중에서도 아파트값이 약세를 보이고 있지만, 미미삼 아파트는 이 같은 호재를 반영한 덕분에 오히려 가격이 상승세다. 전용 59㎡이 이달 들어 8억500만원에 거래되며 1년 전 대비 1억원 가까이 가격이 올랐다.

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서울원 아이파크와 비슷한 시기에 분양에 나선 뒤 미분양이 발생한 강서구 ‘힐스테이트 등촌역’ 인근 등촌 아이파크도 가격적 이점을 갖춰 주목받는다. 2003년 준공된 이 단지는 1653가구 대단지로 양호한 주거 환경을 갖추고 있다. 그런데 최근 분양한 힐스테이트 등촌에 비해 전용 84㎡ 가격이 4억원 가까이 낮다. 이 단지도 전용 84㎡이 10억원에 손바뀜되며 연초 대비 5000만원 이상 가격이 올랐다.

서울 성북구에서는 미분양이 발생한 ‘창경궁 롯데캐슬’ 인근에 위치한 ‘삼선 SK뷰’에 대한 주목도가 높아지고 있다. ‘창경궁 롯데캐슬’과 비교해 지하철 역에 더 가까우면서도 분양가 대비 매물 호가가 낮기 때문이다. 이 단지 전용 116㎡는 지난 10월 15억3000만원에 신고가로 거래가 체결되기도 했다.

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신축분양단지 인근에 위치한 구축아파트의 가격도 같이 뛴다니 신기하네요