“‘얼죽신’은 오늘이 제일 싸다고 했잖아요~ 그러게 왜 안믿어요”

신축 아파트 분양가, 15년만에 매매가 ‘역전’…공사비·금융비용 상승이 주요 원인

지난해 서울 강남구 A아파트 단지는 신축 분양 당시 평당 5000만 원으로 책정되어 주목받았다. 이는 15년 만에 기존 아파트 평균 매매가격(평당 4800만 원)을 웃도는 금액이었다. 이 같은 현상은 분양가 상한제가 유명무실화되면서 나타난 것이다. '얼죽신'(얼어 죽어도 신축 아파트) 선호 현상이 짙어지면서 분양가가 기존 주택 매매가격을 뛰어넘는 사례가 속출하고 있다.

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지난해 전국 신축 아파트 평균 분양가격이 15년 만에 평균 매매가격을 역전했다. 이는 현 정부 들어 분양가 상한제가 사실상 유명무실해진 데다, 고금리와 자재비·인건비 상승이 맞물리며 분양가가 큰 폭으로 오른 데 따른 결과다.
 
30일 부동산R114에 따르면 2024년 기준 전국 평균 분양가는 3.3㎡당 2063만 원으로, 평균 매매시세(1918만 원)보다 145만 원 높았다.
 
서울은 4820만 원으로 매매시세(4300만 원)보다 520만 원 비싸다. 이는 국민평형(전용 85㎡) 기준으로 전국 5000만 원, 서울은 1억 7000만 원 이상 비싼 셈이다. 전국 17개 시도 모두에서 분양가가 매매가를 초과한 상황이다.
 
서울의 경우 분양가가 매매시세를 추월한 것은 2018년 이후 6년 만이다. 정부는 2023년 1·3 대책을 통해 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 대부분 지역에서 민간택지 분양가 상한제를 해제했다. 이에 따라 분양가가 급격히 상승했지만, 기존 아파트 매매가는 이에 비해 큰 변동이 없었다.
 
지난해 분양가는 고금리와 건설 자재비, 인건비 상승 등이 복합적으로 영향을 미쳤다. 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 원자잿값 상승이 분양가 급등의 주요 요인으로 지목됐다.
 
서울의 경우 2018년 분양가가 매매시세보다 3.3㎡당 50만 원가량 높았으나, 2019년 정부의 강력한 분양가 규제 시행 이후 오히려 시세 대비 440만 원 낮아졌다. 이후 분양가와 시세 간 격차는 지속적으로 커지다가 2022년부터 감소했다. 지난해에는 분양가가 시세를 넘어섰다.
 

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서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2022년 3500만 8000원에서 지난해 4408만 9000원으로 908만 1000원(25.9%) 상승하며 역대 최고치를 기록했다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 2015년 관련 통계를 집계하기 시작한 이래 가장 큰 폭의 상승률이다.
 
수도권도 예외는 아니었다. 지난해 수도권 평균 분양가는 3.3㎡당 2813만 6000원으로 전년 대비 15.4% 올랐다. 2020년까지만 해도 3.3㎡당 2000만 원을 밑돌던 수도권 분양가는 2021년 2092만 9000원, 2022년 2438만 7000원으로 꾸준히 상승했다. 전국 기준으로도 지난해 3.3㎡당 평균 분양가는 1889만 6000원으로 최고치를 기록했다.

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업계는 올해도 분양가 상승세가 이어질 것으로 보고 있다.
 
한 건설사 관계자는 "원자잿값 상승세가 최근 다소 완화됐지만 인건비 상승세는 여전히 지속되고 있다"며 "안전 및 품질 관련 규제가 강화되면서 추가 비용 부담도 증가했다"고 말했다. 이어 "금리와 환율 등 금융비용까지 감안하면 지방이라도 분양가 하락을 기대하기 어려운 상황"이라고 덧붙였다.
 
지난해 분양가 상승률이 가장 높았던 지역은 경기(25.8%), 광주(23.8%), 충남(16.2%), 전남(26.5%), 경남(13.2%) 등으로, 이들 지역 모두 2023년에 역대 최고 상승률을 기록했다.
 
정부가 추가적인 규제 완화 조치를 내놓지 않는 이상, 분양가 상승은 당분간 계속될 가능성이 크다는 전망이 우세하다.

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공사비상승으로 신축 분양가가 지속적으로 상승하고 있습니다. 역시 수도권 부동산은 오늘이 가장 싸군요