꿈틀대는 강남 집값에 부채질…토허제 해제, 노·도·강까지 흔들까

서울 금싸라기 '잠삼대청' 아파트 값이 치솟고 있다. 4년여 이곳을 묶어뒀던 '토지거래허가제' 족쇄가 풀리면서다. 대한민국 부동산 '최상급지'로 꼽히는 잠삼대청은 언제까지 달릴까. 파급력은 어느 지역까지 미칠까. 토허구역 해제 한 달, 시장에 나타난 효과를 살펴보고 향후 이어질 영향을 분석했다.

"설마 또?" 불안이 집값 자극할까…토허제 카드 다시 내민 오세훈 시장

서울 송파구 잠실리센츠 아파트 전경
오세훈 서울시장이 잠실·삼성·대치·청담동(잠삼대청)을 토지거래허가구역(토허제)으로 다시 지정할 수 있다고 밝히자 시장은 혼란에 빠졌다. 서울시가 토허제 해제 이후 이곳의 실거래가는 오르지 않았다는 자료를 냈지만 바로 다음 날 이와 배치되는 목소리를 냈기 때문이다.

13일 부동산업계에 따르면 서울시는 지난 9일 잠삼대청의 토허제 해제 전후 22일간 실거래를 비교한 결과 이곳의 실제 아파트 거래량과 가격이 크게 오르지 않았다는 자료를 냈다. 토허제 해제가 잠삼대청의 아파트 가격상승을 이끌었다는 주장을 반박하기 위해서다.

구체적으로 거래량은 78건에서 87건으로 9건 증가했다고 설명했다. ㎡당 가격은 3020만원에서 2982만원으로 오히려 1.3% 떨어졌다고 부연했다. 그러면서 오른 것은 호가이고 실제 거래로는 잘 이어지지 않는다고도 덧붙였다.

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하지만 바로 다음 날 오 시장은 공공임대주택 품질개선 첫 단지 '홍제 유원하나'를 둘러본 뒤 기자들과 만나 "약간의 가격상승은 예상했던 것"이라며 "비정상적일 정도로 과도하면 다시 규제하는 것도 검토할 것"이라고 밝혔다. 잠삼대청 아파트 가격상승에 토허제가 영향을 준 것으로 해석될 수 있는 대목이다.

실제로 머니투데이가 토허제 해제 전후 4주 잠삼대청 아파트의 실거래가를 분석한 결과 ㎡당 가격은 2.7% 상승했다. 특히 청담동(25.7%)과 삼성동(7.8%)의 상승폭이 두드러졌다. 잠삼대청의 거래량 역시 97건에서 149건으로 53%나 증가했다.

전문가들은 토허제만으로 잠삼대청의 아파트 가격이 올랐다고 볼 순 없지만, 일정 부분 가격상승에 영향을 줬다고 분석했다. 함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "토허제 해제와 함께 연초에 대출 규제 일부가 풀려 아파트 가격이 상승한 것으로 보인다"면서 "복합적인 원인이 있겠지만 토허제도 영향을 준 것은 사실"이라고 설명했다.

현장 공인중개소에서도 토허제 해제 이후 바뀐 분위기가 감지됐다. 송파구 잠실동의 한 공인중개사는 "토허제 해제 이후 매수 문의가 늘었는데 매물은 줄었다"면서 "리센츠 전용 59㎡의 경우 매물이 두 개 있는데 3.3㎡(평)당 1억원 수준에 호가가 형성돼 있다"고 말했다.

서울시가 이곳 공인중개소에 조사를 나가 상당수는 조사를 피하기 위해 문을 닫기도 했지만, 매수 문의는 여전했다. 송파구 잠실동의 또 다른 공인중개사는 "서울시가 단속을 나와 문을 닫아놓은 상태라 전화로 약속을 잡고 고객과 따로 만나고 있다"면서 "매수 문의는 계속 이어지고 있다"고 귀띔했다. 서울시는 토허제 해제가 최근 서울 아파트의 실거래가 상승에 영향을 끼쳤는지 알아보기 위한 조사를 지난 6일부터 시작했다.

한 부동산업계 관계자는 "서울시의 반박 자료 배포 다음날 오 시장이 토허제 해제와 아파트 가격상승간 상관관계가 있을 수 있는 방향으로 해석될 수 있는 발언을 해 시장은 혼란 상태"라며 "잠삼대청이 다시 토허제로 지정될 수 있다는 불안이 이곳의 수요를 더 자극할 수도 있다"고 말했다.

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이러다 노·도·강 집값도 뛰나…'토허제 해제' 주변 동네도 들썩

서울시의 토지거래허가제(토허제) 일부 해제 이후 잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담) 지역을 필두로 한 강남3구 아파트 가격 상승세가 뜨겁다.

오세훈 서울시장과 시는 실제 영향이 크지 않고 예상했던 수준이라는 입장을 밝혔지만, 최근 주변지역까지 뻗어나가는 상승세에 어느 정도 기폭제 역할을 했다는 것이 시장의 평가다. 전문가들은 최근 부동산 시장을 둘러싼 환경을 감안하면 토허제 해제 영향을 떠나서도 부동산 가격 상승세가 당분간 이어질 수 있다고 내다봤다.

13일 부동산 업계에 따르면 서울 부동산 시장은 상승 흐름을 타고 있다. 서울 아파트 거래량은 올해 1월 3353건을 기록했는데 2월 아파트 거래량은 12일 기준으로도 4501건에 달해 이미 1월 거래량을 훌쩍 뛰어넘었다. 30일의 매매거래 신고기한을 감안하면 아직 2월 거래 신고기한이 남은 만큼 5000건 돌파도 가능해 보인다.

토허제 해제 기대감이 작용한 강남 지역은 올해 초부터 아파트 가격 상승세가 부각된다. 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템의 아파트 매매 가격을 분석한 결과 1~2월 서울 아파트 매매 5983건 중 2759건(46%)은 종전 최고가(2006~2024년)와 비교해 90% 이상의 가격 수준에서 거래된 것으로 조사됐다. 강남구(39%)와 서초구(34%)에서는 매매 중 종전 최고가를 경신한 비중이 30%를 넘어섰다.

토허제 해제가 강남지역 집값을 끌어올린 유일한 요인은 아니더라도 분명 매매수요를 증가시키는 효과를 줬다는 것이 전문가들의 지배적인 의견이다. 내년 공급물량 급감과 금리인하로 아파트 매매수요가 자극받는 상황에서 토허제 해제 이슈까지 겹치면서 거래량 증가와 가격 상승으로 이어졌다는 것이다.

다만 지금의 강남지역 매매수요와 가격 상승세가 서울 전반적으로 퍼져나갈 것인가에 대해서는 아직 불확실하다는 지적이 나온다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 "서울 부동산 시장은 전반적인 회복 기미를 보이기보다는 국지적인 상승세가 계속될 전망"이라고 말했다.

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특히 노·도·강(노원·도봉·강북) 지역이나 금·관·구(금천·관악·구로) 지역으로 매매수요가 퍼지기에는 아직 거래량 증가세를 더 지켜봐야 한다는 설명이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 아파트 매매거래량이 2월에 1월 거래량을 넘어서고 있는데, 적어도 5000~6000건을 넘겨야 노·도·강, 금·관·구 지역으로 (수요가) 간다"며 "거래량이 버텨주지 못하는 시장은 특정 지역에서만 맴돌 수 있다"고 말했다.

그럼에도 강남권 및 한강벨트 가격 상승세는 올 하반기까지 이어질 수 있다는 관측도 많다. 2%대로 내려온 기준금리가 계속 인하될 전망인 데다 내년 수도권 공급 절벽 전망도 현재로서 크게 달라질 요인이 없기 때문이다. 한국은행은 지난달 25일 기준금리를 0.25%포인트 낮춘 2.75%로 결정했다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "한국은행 경제 전망치가 하향된 것 등을 감안하면 금리 추가인하가 예상된다"며 "시장에서 집값이 꺾일 이유는 지금으로 봐서는 부족하다"고 진단했다.

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결국은 노도강 금관구까지도 오를 거라고 봅니다. 시간이야 걸리겠지만요.