전세대출 중단, 가산금리로 실수요자 위축
대출규제 지속땐 거래량·집값 상승폭 제한적
금리 인하·공급부족 겹쳐 내년 집값 오를 듯
종부세 감세로 투자자 매수 타이밍 임박설
도시형생숙·오피스텔 월세수익률 반등 기대
최근 한국은행의 기준금리 인하 기대로 급등하던 주택시장에 금융권이 찬물을 끼얹었다. 금리 인하 폭 이상으로 가산금리를 끌어올린 데다 유주택자 전세대출 중단 등으로 자금줄을 조였기 때문이다. 대출받아 급하게 집을 매수하던 실수요자의 매수세는 당분간 줄어들 전망이다. 내년에도 이와 같은 대출 규제가 지속되면 거래량과 상승 폭은 제한될 수밖에 없다는 게 일반적인 예상이다.
그럼에도 전문가들은 내년 서울 집값 상승을 점치고 있다. 내년 세 차례 금리 인하가 예상되는 데다 수도권 아파트 공급 부족 이슈가 불거질 가능성이 높기 때문이다. 실수요자 매수세가 줄어들었지만, 종합부동산세 등 각종 세금을 감면받은 투자자의 매수 타이밍이 임박했다는 분석도 있다. 도시형생활주택과 오피스텔 등 수익형 부동산도 서울 내 공급 부족이 심각한 데다 아파트 대체제인 오피스텔로 수요가 옮겨와 월세 수익률뿐 아니라 시세도 반등할 것이란 전망이 나온다.
업계에 따르면 한국은행은 지난 12일 기준금리를 연 3.5%에서 3.25%로 0.25%포인트 내렸다. 당장의 기준금리 인하는 서울 집값 상승에 큰 영향을 미치지 못할 것이란 전망이 많다. 올 7~8월 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협은행)은 주담대 금리를 총 22차례에 걸쳐 연 3%대 초·중반에서 4%대까지 끌어올렸다. 최근 금리 인하를 앞두고 우리은행 등은 이달 초 주택담보대출 금리를 다시 최대 0.2%포인트 인상했다. 한국은행 기준금리 인하 횟수나 인하 폭에 대한 기대가 줄며 주담대 고정금리 산정 기준인 은행채 금리가 오르고 있다는 것도 고려할 점이다. 내년 초부턴 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계도 시행이 예정돼 있다.
실수요자 대출에 대한 한도 조절도 가시화하고 있다. 국토교통부는 최근 5대 은행에 디딤돌대출 취급을 제한해 달라고 요청했다가 잠정 유예했다. 예고되지 않은 조치로 서민 실수요자의 피해가 크다는 반발이 커지면서다. 생애 최초 담보인정비율(LTV) 80%→70% 축소, 방 공제 의무화로 대출 한도 축소, 신규 분양주택 잔금 납입에 필요한 후취 담보의 제한 등이다. 시세 9억원 이하 주택에 적용되는 신생아 특례대출이 디딤돌대출에 포함된다.
대출 규제에도 내년 서울 집값 상승은 이어질 것이란 예상이 일반적이다. 거래량과 오름폭에 영향은 줄 수 있겠지만 결국 금리가 인하될 것이란 전망에 힘이 실린다. 금융권에선 내년 0.75%포인트 금리 인하를 예상하고 있다. 은행권 관계자는 “당국이 은행에 자발적인 가계부채 관리를 주문한 만큼 내년에는 지금보다는 가산금리를 조정할 여유가 있을 것”이라고 말했다.
‘공급 부족’도 이슈다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “수도권은 내년 적정 수요에 못 미치는 공급이 예정돼 있다”고 분석했다. 공사비와 인건비 상승으로 분양가가 올라 분양 단지 주변 집값을 밀어 올리고 있고, 전세가 역시 상승세가 여전하다. 내년엔 대출 규제로 청약 ‘쏠림’ 현상이 심화하면서 분양가 상승과 인근 단지 시세 상승으로 이어질 가능성이 높다는 얘기다. 함 랩장은 “대출 규제 영향으로 거래가 소강상태로 접어드는 연말이나 내년 초에 급매를 잡는다면 좀 더 유리할 것”이라고 전망했다.
대출 규제 영향에서 자유로운 자산가의 매수세가 본격 유입될 조짐이 나타나고 있다는 분석도 나온다. 박합수 건국대 부동산대학원 교수는 “6억~9억원 이하 주택을 매수하는 실수요자의 금리가 오르고 대출 한도가 5000만원 이상 줄면 주택을 매수할 엄두를 못 내게 된다”며 “다주택자 취득세 중과 유예, 종합부동산세 완화 등의 조치로 자산가만 주택을 저렴하게 구입하기에 최적의 상황이 된 것”이라고 말했다. 대출 금리와 반대로 예금 금리가 내려가면서 은행에 돈을 모아둔 자산가가 부동산 시장에 진입할 시기가 다가오고 있다는 게 박 교수 분석이다.
오피스텔도 아파트와 함께 반등하고 있다. 지난 8월 서울 오피스텔 가격은 7월보다 0.03% 오르며 2022년 8월 이후 2년 만에 반등했다. 특히 세입자를 받아 월세를 놓기 유리한 전용면적 60~85㎡가 7월보다 0.07% 올라 상승 폭이 가장 컸다. 전용 40~60㎡와 전용 40㎡ 이하도 각각 0.02%, 0.03% 뛰었다.
업계에선 오피스텔도 공급 부족 이슈가 부각될 것으로 예상하고 있다. 부동산R114에 따르면 올해 입주 예정인 오피스텔은 4057실로, 작년의 28% 수준이다. 내년 입주 물량은 2613실로 예상된다. 이주현 월천재테크 대표는 “하남 미사의 경우 같은 역세권 입지에서도 아파트는 17억원, 오피스텔은 6억원으로 차이가 난다”며 “아파트 공급 이슈가 부각되면 아파트와 비슷한 오피스텔로 수요가 넘어오게 될 것”이라고 내다봤다.
오피스텔과 도시형생활주택의 공급은 계속 줄어들 전망이다. 업계 관계자는 “오피스텔은 상업지역에 짓는 게 일반적인데 땅값이 높아진 서울에서 오피스텔을 지을 땅이 없다”며 “세를 놓을 수 있는 상업용 부동산, 그중에서도 공급 이슈가 있는 오피스텔이 주목받게 될 것”이라고 전망했다. 올해 1~8월 서울 도시형생활주택의 인허가 물량은 794가구에 불과했다. 2022년 1만1855가구의 10분의 1에도 못 미치는 물량이다.
공급 부족과 맞물려 정부의 세금 감면 조치로 수익형 부동산 투자도 관심을 끌 전망이다.
정부는 8월 비아파트 시장 활성화를 위해 2027년까지 준공된 소형 신축 오피스텔을 사면 취득세와 종합부동산세, 양도소득세 산정 때 주택 수에서 제외해주기로 했다.
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