"전세금 빼줘야 하는데"…금리 싼 '비대면 주담대' 퇴짜, 왜?

강남·서초·송파구 등 강남 3구 외에도 서울 일부 동네에서 집값이 오르는 모습이 보이고는 있습니다. 원래부터 내집마련을 준비하셨던 분들이라면 집을 사시는 것도 괜찮아 보입니다. 보통 집값이 너무 비싸서 가지고 있는 돈과 주택담보대출(주담대)을 받아서 집을 사죠. 원래 주담대를 한 번 받으려면 은행 창구를 2번은 다녀와야 하고 서류도 많이 준비해야 했는데요. 이제 비대면으로도 주담대를 받을 수 있는 시대가 열렸습니다. 오늘은 이 비대면 주담대에 대해 간략히 말씀드리고요. 이걸 이용하려는 분들이 유의해야 할 점도 한 번 알아보겠습니다.

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금융권에도 디지털 바람이 불면서 다양한 금융 상품들을 영업점에 방문하지 않고도 이용할 수 있게 됐습니다. 비대면 주담대도 이런 흐름에서 만들어진 상품입니다. 정말 편리해졌죠, 준비하라는 서류만 준비해서 사진 찍어 업로드하면 됩니다.

비대면 주담대 상품이 통상 대출 절차도 간단하고 대출이 나오는 데까지 걸리는 시간도 짧습니다. 과거에 지점 방문을 해서 주담대를 받아야 했을 땐 심사기간이 길어질 수도 있으니까 한 달 전에 주담대를 미리 신청하라는 말들도 많았죠. 하지만 비대면으로는 일주일이면 보통 주담대를 받을 수 있습니다.

금리에서도 강점이 있어요, 아무래도 비대면으로 주담대를 받으면 창구 상담 인력의 노동력이 들어가지 않죠. 은행 입장에서도 들이는 비용이 상대적으로 적다 보니까 금리가 더 낮은 경우가 많습니다. 예컨대 A은행의 창구 주담대보다 비대면 주담대가 금리가 더 낮을 때가 있다는 겁니다.

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그렇다면 비대면 주담대는 지금 대면 주담대를 모두 대체했을까요, 그건 아닙니다. 일단 비대면 주담대는 새로 아파트를 사서 대출이 필요한 사람들은 모두 이용할 수가 있습니다. 하지만 주담대란 상품이 새 아파트를 살 때만 이용되지는 않거든요, 집을 담보로 생활안정자금을 받기도 하고, 또 임차인이 있다면 임차인이 나갈 때 전세금을 돌려주기 위한 자금을 마련하기 위해서도 주담대를 이용합니다.

그런데 임차인이 있는 아파트의 주담대를 비대면으로 이용할 때는 제한이 있습니다. 은행마다 다르니 주담대를 받기 전에 확실히 대출을 받을 수 있는지 확인하셔야 합니다. 오늘은 몇 가지 사례들을 알려드리겠습니다.

국민은행의 비대면 주담대는 임차인이 전세권 설정을 했다면 대출한도에서 전세금액만큼 뺀 금액을 대출받을 수 있습니다. 예를 들어서 10억원으로 평가받는 아파트가 비규제지역에 있다면 LTV(담보인정비율)이 70%입니다. 7억원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻이죠. 그런데 임차인이 4억원의 전세금을 내고 있다면 7억원에서 4억원을 뺀 3억원이 비대면 주담대 한도입니다.

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이건 합리적인 것 같죠. 집주인이 어쨌든 임차인한테 전세금을 받았을 테니까 그 돈도 받고 추가로 전세금에 해당하는 금액이 대출로 나온다면 뭐 돈이 복사되는 일이니까요.

문제는 집주인이 임차인에게 돌려줄 전세금을 대출받을 땐 국민은행에서 비대면 주담대를 이용할 수 없습니다. 위 사례만 봐도 대출한도가 3억원인데 전세금 4억원을 돌려주려면 1억원이 모자라죠.

인터넷은행도 마찬가지입니다. 케이뱅크의 경우 전세권 설정이 돼 있으면 비대면 주담대를 이용할 수 없습니다. 케이뱅크는 아파트 담보 대출을 받을 때 대출목적으로 돌려줄 전월세 보증금을 위한 반환자금 받기 항목이 따로 있거든요, 그런데도 임차인이 전세권 설정을 하면 이 상품을 이용할 수 없습니다. 카카오뱅크는 아예 임차인이 있는 아파트에 대해서는 담보대출을 받을 수가 없습니다.

그래서 인터넷은행들에게 한 번 물어봤습니다. 대체 전세금 반환 목적으로 왜 비대면 주담대를 받을 수 없는지 말이죠. 기술적인 문제 때문이었는데요, 지금은 전세권 설정이 돼 있는 아파트에 주담대를 내줄 때 법무사들이 잔금일에 전세권 말소가 됐는지 확인한 뒤 대출이 이뤄진다고 합니다. 그런데 비대면으로는 이 체계를 구축하기가 어렵다고 합니다. 임차인이 전세보증금만 받고 전세권 말소를 하지 않을 수도 있는데 이런 리스크에서 자유롭지 못한 겁니다. 그러니까 임차인이 전세권 말소를 안 하고 전세금만 먹튀할 수 있는 위험이 있다는 뜻이죠.

비대면 주담대가 편리하긴 하지만 아직까지 대면 주담대를 모두 대체하지는 못한 점이 아쉽기는 하네요, 하지만 기술이 점점 더 발전하면 앞으로 비대면 주담대가 대면 주담대를 완전히 대체할 수 있지 않을까 싶습니다.

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저도 비대면주담대를 이용했는데 확실히 편리하더라구요. 대신 조건이 좀 더 까다롭긴 했습니다.