"평생 전세 살 순 없잖아요" 서울 아파트값 무섭게 오른 이유

‘파죽지세’ 서울 아파트값
과거 상승장에 비해 외지인 투자 비중 낮아
치솟는 전셋값에 갭차이 줄며 ‘매매’ 이동
기존 집주인들도 ‘상급지 갈아타기’ 본격

서울 아파트 매맷값이 연일 파죽지세인 가운데, 이번 상승장은 투자자들이 주도하던 과거와 달리 ‘실수요자’들이 이끌고 있다는 분석이 나온다.

매맷값이 오르기 전 전셋값이 급상승하며 갭이 좁아지자 전세수요가 매매수요로 바뀜과 동시에 기존 집주인들도 상승장에 들어섰단 판단에 ‘상급지 갈아타기’ 움직임이 일고 있다는 의견이 힘을 받고 있어서다.

30일 국토교통부 통계 자료를 분석해보면 올해 1~5월 서울 아파트를 매입한 5182명 중 서울 외 지역 거주자는 1063명으로 전체의 20.5%를 차지했다. 이는 부동산 침체국면이 지속하던 전년 동기(17.8%)와 비교하면 늘어난 수치다. 반면 상승장이 정점을 찍어가던 지난 2022년 1분기 서울 아파트 매매 거래 총 1만 4544건 중 외지인이 매입한 거래 비중은 30.3%(4406건)를 기록했다.

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올해 상반기부터 서서히 상승국면에 올라탔다는 분석이 우세한 가운데, 상승장에 진입한 상황치고는 서울 아파트를 매수하는 외지인 비중이 적은 상황인 셈이다. 외지인이 서울 아파트를 사들이는 비중이 적다는 건 결국 서울 내 거주자들이 매수를 하고 있다는 의미다.

때문에 전문가들은 최근의 ‘패닉바잉’을 불러일으킨 서울 집값 상승은 과거 집값 상승기와 달리 기존에 전세를 살던 무주택자나 1주택자 중 갈아타기 실수요자라고 보고 있다.

송승현 도시와 경제 대표는 “현재 서울 아파트 시장만 두고 보면 투자 수요는 줄고 실수요자 중심으로 거래들이 늘고 있는 분위기”라며 “기존 집 한 채 보유한 사람들이 갈아타기를 본격화하는 것도 있지만 그보다는 전세세입자들이 일정 부분 매매수요로 전환되면서 전세가 매매를 견인하는 양상이 더 많이 보인다”고 말했다.

이어 “전셋값이 오르면서 임대차 계약이 끝난 후 전셋값을 올려 계약하려니 부담이고 매매와 갭차이가 줄면서 매매로 이동하는 것”이라고 부연했다.

실제 한국부동산원에 따르면 7월 넷째주 서울의 아파트 매매가는 전주(0.28%) 대비 0.30% 상승하며 상승폭을 더 키운 반면 1년 넘게 상승세를 나타낸 서울 전셋값은 이 기간 0.18% 오르며 전주와 같은 상승폭을 유지하며 움직임이 둔화하는 모습이다.

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무엇보다 다주택자에 대한 취득세 중과 규정이 여전하고 금리가 본격 하락한 것이 아닌 기대감만 감도는 상황에서 투자자들이 움직이긴 쉽지 않을 것이란 의견도 있다. 때문에 투자자들이 적극 뛰어들지 못하는 현재의 집값 상승세는 제한적이라는 견해도 나오고 있다.

반면 실수요자 움직임만으로 서울 아파트 거래량이 월 7000건을 넘어서는 등 무서운 기세로 오르는 상황이 결국 투자자들도 시장에 뛰어들 것이라는 의견도 공존하고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “실수요자 위주의 거래가 주를 이루고 있는게 맞지만 이 같은 상승세는 점차 확산될 수밖에 없다”며 “2년 전 미국 기준금리 급등의 영향을 강남 등 서울만 받은 것은 아니니, 이 동네에서 전 고점을 뚫든 근접하든 하면, 인접 수도권을 포함한 서울생활권에서는 유사한 양상을 보일 여지가 높다”고 내다봤다.