‘반값아파트’ 토지임대부 vs 지분적립형 뭐가 다를까?

민간 아파트 분양가가 천정부지로 치솟으면서 공공에서 공급하는 토지임대부, 지분적립형 분양주택 등 이른바 ‘반값 아파트’에 관심이 쏠리고 있다. 전문가들은 주거 안정과 자산증식 수단의 측면에서 각 주택의 장단점을 따져보고 청약에 나설 것을 조언했다.

마곡 10-2단지 위치도.[이미지제공=SH공사]

토지임대부 주택은 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 대표적인 ‘반값 아파트’다. 공공이 토지를 소유하고 건축물에 대한 소유권은 수분양자가 취득하는 분양주택 유형이다. 아파트 분양원가에서 절반 이상을 차지하는 토지 가격이 제외되기 때문에 초기 분양가를 민간이 분양하는 가격의 30~60% 수준으로 낮출 수 있어 ‘반값 아파트’로 불린다. 오는 16일 사전청약 신청 접수를 앞둔 ‘마곡 10-2단지(260가구)’가 대표적이다. 전용면적 59㎡의 추정 건물분양가는 약 3억1119만원이다.

또 다른 ‘반값 아파트’는 경기주택도시공사(GH)가 공급하는 지분적립형 분양주택이다. 분양가의 10~25%만 부담한 뒤 20~30년에 걸쳐 4년마다 나머지 주택 지분을 늘려 내 집 마련을 하는 유형이다. 대표적으로 경기 수원 광교신도시 A17블록에 들어설 600가구 분양 물량 중 240가구가 지분적립형으로 공급될 예정이다. 2025년 하반기 착공 예정으로 광교의 경우 전용 59㎡ 최초 분양가는 1억2500만원으로 추산됐다.

토지임대부와 지분적립형은 사실상 임대료를 내야 한다는 점에서 공통점이 있다. 토지임대부 주택은 분양가격에 토지 가격이 포함되지 않아 입주자는 공공에 토지 임대료를 내야 한다. 마곡 10-2단지의 경우 추정 토지임대료는 월 69만7600원이다. 지분적립형 주택도 공공지분에 대한 사용료를 내야 한다. 지분을 25%만 소유하고 있다면 나머지 75%에 대한 임대료를 납부하는 식이다. 취득 지분이 늘수록 사용료는 줄어든다.

토지임대부와 지분적립형 주택의 가장 큰 차이점은 건물과 함께 땅을 소유할 수 있는지와 전매제한 기간 이후 ‘개인 거래’가 가능한지 여부다. 지분적립형 주택은 건물과 함께 땅을 소유할 수 있으며, 10년의 전매제한 기간이 지나면 다른 사람에게 시세대로 팔 수 있어 시세차익이 가능하다는 점이 장점으로 꼽힌다. 다만 ‘시장 가격’이 아닌 GH에서 정하는 별도 방식으로 판매 가격이 결정되며, 지분 100%가 되기 전에 판매한다면 이익을 지분만큼 GH와 나눠야 한다.

광교신도시 A17블록 위치도.[이미지제공=GH공사]

반면 토지임대부 주택은 현행법상 한국토지주택공사(LH) 등 공공에만 환매가 가능하다. 주택을 자유롭게 사고팔 수 없으며, 처분가격도 분양가에 물가상승률·정기예금 이자율을 더한 수준인 만큼 사실상 유의미한 시세차익을 얻기는 힘들다는 평가다. 다만 토지임대부 주택은 상대적으로 저렴한 비용으로 내 소유의 집에서 장기적으로 거주할 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다. 특히 최근 전세 사기 문제가 불거지고 월세가 크게 오르는 상황이라 주거 안정에 도움이 될 것으로 보인다. 40년간 거주 이후 재계약을 통해 최장 80년(40+40)까지 살 수 있다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “주거의 측면에서는 비용이 중요하기 때문에 상대적으로 저렴한 임대료로 안정적으로 거주할 수 있는 토지임대부가, 자산 증식의 측면에서는 시세차익이 가능한 지분적립형 분양주택이 보다 적합할 것으로 보인다”며 “각 주택의 장단점을 비교해보고 청약할 것을 추천한다”고 조언했다.