‘영끌' 몰렸던 노원, 하락거래도 역전세도 서울 '최다'

정책적 반등·개발 호재 '수혜' 비껴간 채 하락 지속…매물도 쌓여

올해 상반기 6개월 연속 서울 아파트 거래량이 증가하며 반등 분위기가 번졌지만 한때 '영끌 성지'로 떠올랐던 노원·도봉·강북 등은 하락세를 면치 못하고 있다. 서울 강북구 북서울꿈의숲에서 바라본 노원구 아파트단지 모습.  

 부동산 폭등기 막바지 '영끌(영혼까지 끌어모은)' 투자가 몰렸던 노원 아파트 시장이 악화일로다. 올해 정책모기지에 힘입은 '깜짝 반등장'과 재건축·역세권활성화 등 개발 호재에도, 그 수혜를 전혀 입지 못한 채 하락을 이어온 탓으로 풀이된다.

14일 프롭테크 '호갱노노'에 따르면 최근 석 달간 서울에서 최고가 대비 10%~40% 이상 하락한 아파트 매매 거래가 가장 많이 발생한 지역은 노원구로 나타났다.

이 기간 노원구의 하락거래 건수는 607건으로, 두·세 번째로 많은 송파 446건, 강서 384건 비해서도 압도적으로 많다. 이어 성북 375건, 강동 368건, 구로 346건, 영등포 328건, 마포 309건 등 순이다.

노원구는 정부의 특례보금자리론 일반형 출시 및 시중은행의 50년 만기 주택담보대출에 따른 올해 2~9월 반등장 수혜를 비껴간 지역이다.

KB부동산 월간 시계열 통계를 보면 노원구 아파트 매매가격지수는 올해 1월 91.8로 시작해 9월까지 꾸준히 하락, 84.7까지 떨어졌다. 지난달에서야 하락을 멈추고 보합세다.

이 기간 서울 아파트 평균 매매가격지수는 5월쯤부터 서서히 하락 폭을 좁히다 8월 지나 10월까지 반등했고, 강남11개구 평균 지수는 7월부터 넉 달째 강하게 반등 중이다.

특히 송파구는 5월부터 다섯 달간 강하게 반등해 지난달 지수가 93.7로 연중 최고치로 올라, 노원과 강하게 대비된다.

올 초 송파구가 주도했던 서울 아파트 부문 역전세도 이제 노원구가 최다로 올라섰다.

최근 석 달간 노원구의 역전세 발생 건수는 610건으로 집계됐으며, 이어 양천 574건, 송파 560건, 강남 552건, 강동 507건, 강서 432건 등 순이다.

역전세 우려가 증폭되던 올해 2월 순위에서는 송파구가 466건으로 가장 많았고, 강서 434건, 강동 380건, 노원 374건, 강남 327건 순이었다.

송파구가 올해 '깜짝 반등장'의 수혜로 매맷값을 올리고 역전세 우려를 해소한 반면, 노원은 하락을 지속하면서 순위가 엇갈린 것이다.

재건축과 역세권활성화 등 각종 개발 호재에도 노원구 집값은 요지부동이다. 목동, 여의도 등 주요 재건축 기대 지역 아파트가 전고점을 넘어 최고가를 경신 중인 것과는 대조적이다.

서울지하철 7호선 공릉역 역세권활성화 사업지 인근 용적률 202%의 입주 30년차 525가구 규모 삼익4단지는 재개발 기대로 19평형이 2021년 7월 6억원까지 올랐지만 올해 최저 4억5700만원까지 떨어져 현재 5억원 안팎에 거래되고 있다.

하계역 앞 용적률 206%, 입주 35년 차 1192가구 단지 하계동 청솔아파트는 21평형이 2021년 10월 6억8500만원까지 올랐다가 올해 7~8월 4억5000만원까지 떨어졌다. 노원역 인근 상계주공 단지는 17평 4억원대~24평 6억원대에 시세가 형성됐다.

수도권광역급행철도(GTX)-C노선으로 강남과 연결될 광운대역세권 인근 재건축 '최대어' 미미삼(미륭·미성·삼호)도 전고점을 회복하지 못했다. 2021년 7월 8억7000만원까지 올랐던 삼호아파트 24평형이 현재는 6억5000만원 안팎 박스권이고, 미륭아파트 23평형도 현재 7억5000만원 안팎으로, 2021년 8월 9억7800만원 최고가보다 2억원 이상 낮다.

가격이 내리자 중계동 학원가 등 전세 시세가 유지되는 일부 지역에선 매매가와 전세가 차이가 작은 '갭투자'도 고개를 들고 있다. 지난달 5억7800만원에 팔린 중계동 롯데아파트 31평형은 매매거래 당일 5억1000만원에 전세계약을 체결, 갭이 6800만원에 불과했다. 중계그린, 상계동 벽산 등 갭이 2억원 미만인 아파트도 다수 보인다.

프롭테크 '아실' 집계 결과 서울 노원구는 최근 석달간 갭 투자 매매거래 증가지역 전국 10위(서울 1위)로, 이 기간 전체 거래 422건 중 7.5%가 해당했다. 서울에서 노원구 다음으로 갭 투자가 많은 지역은 송파구지만, 송파는 전국 20위에 갭이 4억원대로 노원구와 격차가 크다.

앞으로의 가격 전망도 밝지 않다. 아파트 밀집도가 높은 노원구 매물은 매도물량 5421건, 전세물량 1903건으로, 강남 3구에 이어 가장 많다. 강남은 매도, 6792건 및 전세 8392건, 서초 매도 5924건 및 전세 4317건, 송파 매도 5624건 및 전세 3549건 순이다.