“당첨되면 차익 20억원”…반포 원펜타스, 후분양에도 싸게 나오는 이유

반포 재건축 역대급 로또 예고

3년전 감정 받은 땅값 못바꿔
시점 변동분 반영도 거부당해
후분양 검토 강남재건축 충격

민간 분상제 부작용 수면위로
택지비 평가 ‘원가 방식’ 고수
미래 개발이익 적용안돼 논란

728x90

역대급 로또 분양이 유력해진 ‘래미안 원펜타스’ 7월 분양. 내달 입주를 앞둔 서울 서초구 래미안 원펜타스 아파트 19일 전경 .

래미안 원펜타스(옛 신반포15차)는 올해 강남3구에서 분양하는 아파트 중에서도 대표선수 격이다. 총 641가구 규모지만 292가구가 일반분양으로 나온다. 9호선 신반포역과 붙어 있고, 아크로리버파크와 래미안원베일리와는 이웃 단지다. 강남권 유일 사립초등학교(계성초) 등을 끼고 길 하나를 건너면 세화여고와 세화여중이라 입지는 주변 대단지에 밀리지 않는다고 평가받는다.

이 단지는 분양가 상한제 아래에서 가격을 최대한 받고자 후분양을 택해 주목받았다. 시장에서는 3.3㎡당 7000만원 안팎 분양가격이 책정돼 최소 ‘10억 로또 청약’이 될 것으로 예상했다. 실제 바로 옆 래미안원베일리 전용 84㎡ 실거래가는 40억원대에 형성돼 있다. 아크로리버파크나 래미안퍼스티지도 38억~39억원 수준이다.

하지만 분양가 심사 과정에서 3년 전 땅값을 적용받게 되면서 시세 차익은 훨씬 더 커질 전망이다. 3년 전 분양한 래미안 원베일리(5668만원)와 엇비슷한 수준으로 분양가가 결정될 가능성도 있다. 땅값 감정을 시기와 상관없이 한 번만 받아야 한다는 정부의 유권해석에 따라 민간 분양가상한제 가격 책정에 대한 논란도 다시 가열될 것으로 예상된다.

올해 2월 분양한 인근 메이플자이 땅값은 3.3㎡당 4730만원이었다. 3.3㎡당 건축비 1975만원을 적용받아 최종 분양가 6705만원이 확정됐다. 시장에서는 분양 시기가 비슷하지만 후분양 공정에서 소요되는 금융비와 건축비 등을 인정받는 원펜타스 가격이 더 높을 것으로 전망했다. 실제로 원펜타스 조합은 4월에 후분양가 심사 신청 때 3.3㎡당 7500만원 안팎을 요구한 것으로 알려진다.

그러나 정작 분양가에서 70%를 차지하는 택지비 심사기준이 3.3㎡당 4169만원으로 책정되면서 시장 예상은 빗나갈 가능성이 커졌다. 원펜타스 조합은 후분양을 앞두고 시점 변동에 따른 인상분이라도 반영하기 위해 국토교통부와 서초구청 등에 토지가격 감정평가를 다시 하게 해달라고 요청했지만 거절당했기 때문이다.

물론 가격 책정의 최종 열쇠는 서초구청 분양가심사위원회가 쥐고 있지만 원펜타스가 건축비를 메이플자이보다 훨씬 높게 인정받기는 어려운 상황이다. 원펜타스가 3.3㎡당 2000만원 안팎의 건축비를 적용받을 경우 분양가는 3.3㎡당 6000만원 초반을 겨우 넘긴다.

래미안 원펜타스 사례는 후분양을 저울질하던 강남·용산권 재건축 단지들에도 상당한 영향을 미칠 전망이다. 디에이치클래스트(반포주공1단지 1·2·4주구)나 래미안 트리니원(반포주공1단지 3주구), 디에이치 방배(방배5구역), 용산 아세아아파트 등 일반 분양을 앞둔 단지들은 원펜타스 분양가 심사를 주목하고 있다.

정비업계에서도 원펜타스가 분양가를 높게 인정받는다면 강남 단지들 일부가 후분양으로 선회할 가능성이 크다고 판단했다. 조합원 입장에서 후분양은 일반적인 ‘선분양’보다 위험도가 높지만, 인기 많은 강남권은 상대적으로 안전하기 때문이다. 정비업계 관계자는 “분양가 상한제 영향을 최대한 피하기 위해 미적댔던 재건축 단지 상당수에 꽤 파급력 있는 사안”이라고 설명했다.

일각에서는 민간 분양가상한제 지역의 땅값 책정 논란도 다시 불붙을 것으로 예상한다. 문재인 정부는 2019년 민간 분양가상한제를 부활시키면서 과거 참여정부 시절보다 제도를 훨씬 강하게 변경했는데 이번 사례로 부작용이 다시 수면 위로 올라올 수 있다는 것이다.

당시 정부는 분상제를 시행하면서 땅값을 산정할 때 표준지 공시지가를 근거로 하라고 명시했다. 이때 현실화하지 않은 미래 개발이익은 반영하지 말라는 조항도 넣었다. 그 이전까지 택지비 감정평가는 땅 매입과 조성에 들어간 비용을 보는 ‘원가 방식’과 주변 지역 거래 사례를 고려하는 ‘비교 방식’, 토지의 미래 가치를 고려하는 ‘수익 방식’을 적절히 섞어 진행됐다. 이후부터 분양가 상한제에 적용되는 땅값은 택지 조성에 투여된 원가만 인정하겠다는 원가연동제로 바뀌었다.