“오늘이 제일 싸다” 서울 고가 아파트, 지방 아파트 24채 팔아야 겨우 1채 산다

 부동산 시장 침체와 무관하게 서울 고가 아파트 가격은 최고가를 기록한 것으로 나타났다. 이에 서울 상위 20%(5분위) 고가 아파트와 전국 하위 20%(1분위) 아파트 평균 가격 차이가 23.6배로 벌어졌다. 지방의 저가 아파트 24채의 가격과 서울의 고가 아파트 1채 값이 맞먹는단 뜻이다.

전문가들은 주택시장의 초양극화가 본격화하고 있다고 진단했다. 소득 격차마저 크게 벌어지면서 ‘국내 아파트의 계급화’는 더욱 공고해질 것이란 전망도 나온다.

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서울 상위 20% 아파트 평균값 27억3666만원…전국 하위는 1억1620만원

7일 ‘KB부동산 월간 주택 가격 동향’에 따르면 지난달 서울의 5분위(아파트를 가격 순으로 5등분 했을 때 상위 20%에 해당하는 주택) 아파트 평균 매매가는 27억3666만원으로 나타났다. 같은 기간 전국의 1분위(하위20%) 아파트 평균 가격은 1억1620만원으로 23.6배 차이가 났다. 이 같은 격차는 사상 최대다.

이는 값이 싼 아파트는 점차 가격이 하락하는 데 반해, 서울의 고가 아파트는 소폭의 오르내림이 있더라도 최고가 경신이 꾸준히 이뤄지기 때문이다. 실제 전국 1분위 아파트는 28개월 연속 값이 하락한 반면, 서울 5분위 아파트는 12개월 연속 집값이 올랐다.

같은 서울 지역 내에서도 이 같은 격차는 벌어졌다. 지난달 서울 1분위 아파트 평균 매매가는 4억9047만원으로 한 달 전(4억9089만원)보다 하락했을 뿐더러, 고점이던 2022년 7월(5억8195만원)보다 1억원 가까이 하락했다. 이 기간 서울 5분위 아파트 평균 매매가는 24억4718만원에서 27억3666만원으로 3억원 가까이 올랐다.

지역별로는 서울 25개 구 가운데 3.3(평)㎡ 당 아파트 평균 매매가가 가장 비싼 강남구(9619만원)와 가장 저렴한 도봉구(2673만원)의 격차가 6946만원으로 집계되며 가장 큰 폭으로 벌어졌다.

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서울 ‘국평’ 아파트, 80%가 1억 이상 떨어질 때 상위 20%는 4억 올라

값이 비싼 집일수록 가격이 쉽게 떨어지지 않은 것은 단위(㎡)당 서울 아파트 매매가 추이에서도 알 수 있다. 1~3분위(상위 40% 이하)는 2021년 10월에 상승세를 멈추고 값이 떨어지기 시작했다. 하지만 4분위(상위 20%~40%)는 그보다 9개월 뒤인 2022년 7월까지 오름세가 이어졌고, 초고가인 5분위는 아직 고점을 찍지 않았다. 사실상 ‘오늘이 제일 싸다’를 시현하는 것이다.

이에 국민평형(85㎡) 기준으로 환산한 결과, 1·2·3분위는 최고점 이후 적게는 6699만원, 많게는 1억4760만원까지 떨어진 것으로 나타났다.

1분위 국평 아파트는 지난 2021년 10월 최고 7억5584만원까지 올랐다가 지난달 6억4906만원으로 1억679만원 하락했다. 2분위는 같은 기간 9억9360만원까지 갔다가 현재는 1억4760만원 떨어진 8억4600만원에 그쳤고, 3분위는 12억586만원에서 10억6632만원으로 1억3954만원 하락했다.

4분위는 같은 규모 아파트가 2022년 7월 15억433만원으로 고점을 찍은 뒤, 현재 14억3736만원으로 6699만원 더 낮은 값이다.

그러나 상위 20% 국평 아파트는 2023년 5월 저점(20억8760만원)을 찍고 올해 1월까지 꾸준히 올라, 24억4368만원이 됐다. 1~3분위가 고점이었던 2021년 10월과 비교하면, 저가 아파트가 1억씩 떨어질 때 오히려 3억6734만원이 더 오른 것이다.

 

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전문가 “부동산 시장 양극화는 소득 격차에서 비롯…더 심화할 것”

실제 최근 부동산 시장에선 서울 강남의 재건축 단지 및 대단지 신축 아파트에서 신고가 경신 사례가 연이어 나오고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울의 대표적 재건축 단지인 강남구 압구정동 현대14차 전용면적 85㎡는 지난 달 6일 46억원에 신고가 거래됐다. 지난해 10월 같은 면적이 44억원에 거래됐는데 3개월도 안 돼 2억원이 오른 것이다.

지난해 말에는 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 아파트 전용면적 133.95㎡가 106억원에 거래됐다. 아파트값이 평당 2억원을 넘게 거래된 건 처음이다.e

전문가들은 이같이 양극화가 나타나는 이유로 가장 먼저 ‘소득의 격차’를 꼽았다. 기업간, 업종간 소득 격차가 점점 벌어지는 상황에서 부동산 시장의 양극화는 당연한 결과라는 의미다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 “부동산 시장에서 양극화가 나타나는 원인은 의외로 간단하다”며 “상위 20%와 하위 20%의 소득 격차가 더 벌어지고 있기 때문”이라고 분석했다. 이 대표는 “고액 연봉자가 소유하는 집은 가격이 더 많이 오르고, 반대로 일반인들이 소유한 집은 지난 2021년 과도하게 올랐던 상승분을 반납하는 것”이라고 했다.

그는 앞으로 이 같은 격차가 더 벌어질 것으로 봤다. 이 대표는 “불안정한 자영업자의 비중이 높은 우리나라로선 고소득자와 저소득자간의 소득 격차가 해소되기는 어려울 것”이라고 내다봤다.

임채우 KB국민은행 부동산수석전문위원 역시 “소득 수준의 격차에 따른 것”이라며 “강남이나 용산 같은 경우 대출을 받지 않고 매입을 할 수 있는 층들이 많다”며 “반면 강북을 비롯해 기타 지역의 아파트는 대출을 받지 않으면 집을 살 수 있는 능력이 안 되기 때문에 가격이 힘을 못쓰는 현상이 나타나는 것”이라고 설명했다.

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당연한 수순이죠. 투자하기 싫고 인프라 없는 곳에서 살아도 좋은 사람은 지방으로 가서 점점 더 나빠지는 인프라 구경하는거고..인프라가 필요한 사람은 더 열심히 살아서 하루빨리 서울에 붙어야 하는거고..