거래 늘고 집값 올랐지만…"어? 과거와 다르네" 말 나오는 이유

21일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트 단지가 보이고 있다. /사진=김근수지난달 서울 아파트 평균 매매금액이 처음으로 12억원을 넘어섰다. 올 초까지만 해도 강남·서초·송파구 등 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동구) 지역 위주로 집값이 올랐지만 최근 들어서는 성북구, 서대문구 등 다른 지역에서도 집값이 들썩이고 있다. 하지만 새 거래 중 신고가 비중이 낮은 만큼 현재 집값이 상승하는 상황이 2021년 당시 부동산 급등기와는 다르다는 목소리도 나온다.

21일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 지난달 서울 아파트 평균 매매금액은 12억1490만원이다. 서울 아파트 평균 매매금액이 12억원을 넘은 건 이번이 처음이다. '집값 고점기'로 분류되는 2021년 말~2022년 초에도 가장 높았던 금액대는 11억5778만원(2022년 4월)이었다. 지난 5월(11억9882만원) 이미 평균 거래금액은 2022년 4월 수준을 넘어섰다.

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거래량도 크게 늘었다. 이날 기준 지난달 서울 아파트 매매 거래량은 6936건으로 2020년12월 이후 3년6개월만에 7000건 돌파를 앞두고 있다. 이달 말까지 지난달 거래를 신고할 수 있는 만큼 거래량은 7000건을 넘어설 것으로 보인다.

특히 강남 3구와 마용성 등 일부 지역이 아닌 성북구, 서대문구 등 다른 자치구의 평균 매매금액과 거래량까지 올라가고 있다는 점이 눈에 띈다. 서대문구의 지난달 아파트 평균 매매금액은 이날 기준 9억7739만원으로 지난해보다 1억원 가량 올랐다. 지난해 12월(7억9865만원)부터 계속 올라 이전 고점 수준인 10억2873만원(2021년 9월)에 가까워졌다. 거래량도 295건으로 2020년6월 이후 가장 많았다. 성북구의 지난달 아파트 평균 매매금액도 8억2994만원으로 지난해 평균보다 1억원 가까이 상승했다. 거래량 역시 382건으로 2020년7월 이후 최고 수준이었다.

지난달에 이어 이달에도 강남 3구와 마용성 외 서울 집값이 오르고 있다. KB부동산에 따르면 지난 15일 기준 성북구와 서대문구의 아파트 매매가격 증가폭은 0.38%, 0.33%로 조사됐다. 이는 25개 서울 자치구 중 세 번째와 네 번째로 높은 수준이다.

서울 아파트의 상승 거래 비중 자체도 늘고 있다. 부동산플랫폼 직방이 지난 18일 기준 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난달 서울 아파트의 상승 거래 비중은 전체의 49.6%로 지난 1월(38.6%)보다 10%포인트(p) 이상 높아졌다. 상승 거래의 기준은 동일 단지, 동일 면적에서 1년 이내 이뤄진 직전 거래보다 가격이 1% 이상 상승한 경우다. 반대로 하락 거래 비중은 같은 기간 44.3%에서 32.31%로 낮아졌다.

"실수요자 비중 높고 신고가 비중 낮아.. 과거 상승기와 양상 달라"다만 지난달 신고가 비중은 9.3%로 과거 집값 상승기 시절 새 거래 중 절반 가량이 신고가였던 때와 비교하면 아직 많지 않은 것으로 나타났다. 또 이 수치는 지난 4월(9.4%)보다 떨어진 수치이기도 하다. 자치구별로는 서초구(28.2%) 종로구(26.5%) 용산구(17.9%) 강남구(15.3%) 광진구(13.3%) 양천구(12.9%) 순으로 높았다.

과거 집값 상승기 때와 달리 아파트 거래가 실수요자 위주로 이뤄지고 있다는 점도 주목할 만하다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 기준 서울 아파트 매입자 5182명 중 서울 외 거주자는 1063명으로 전체 20.5%로 지난 1월(23%)보다 낮아졌다. 이 비율은 2020년 1월 25%에서 지난해 1월엔 29.1%까지 높아졌다. 하지만 최근 서울 아파트 거래량은 늘었지만 이 비중은 줄어든 걸 보면 시세차익을 보려는 갭투자보다는 서울에 직접 거주하는 실수요자들의 매매가 많은 것으로 분석된다.

한 부동산업계 관계자는 "서울 아파트 매매금액과 거래량이 상승하며 일부 미분양 물량들도 거의 소진되는 분위기"라면서도 "그렇지만 신고가 비중이 낮은 편이고 신고가 지역도 원래 집값이 높은 곳 위주인 만큼 모든 지역의 집값이 올랐던 과거 상승기와는 양상이 다르다"고 말했다.

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집값이 탄탄하게 오르네요. 거품없는 실수요자 위주.