"세입자에게 7000만 원 돌려줘야 갱신"... 빌라 전세 초토화 직전

1월 1일부터 전세보증 강화
갱신 뒤 보증 전세가율 90%
"수천만 원씩 돌려줘야 가능"
빌라 집주인들 역전세 공포

서울 은평구 한 빌라촌의 모습. 

올해부터 전세계약을 갱신할 때도 강화된 전세보증 기준이 적용된다. 빌라 집주인들은 초비상에 걸렸다. 많게는 수천만 원씩 세입자에게 돌려줘야 하는 역전세가 불가피하기 때문이다.

7,000만 원 돌려줘야 하는 집주인

서울 은평구 한 빌라촌의 모습. 연합뉴스

국토교통부 산하 주택도시보증공사(HUG)는 1월 1일 이후 전세계약을 갱신한 전세금반환보증 신청 건에 대해서도 전세가율 90%를 적용한다고 이날 밝혔다. 이는 지난해 2월 정부가 발표한 전세사기 예방 대책에 따른 후속조치다.

당시 정부는 무갭투자를 막겠다며 전세보증 기준을 대폭 높였다. 빌라 시세를 계산할 때 일부 예외 사항을 제외하고는 무조건 '공시가 140%'를 사용하도록 하고, 전세금반환보증 대상을 기존 전세가율 100%에서 90%로 낮춘 게 골자다. 지난해까진 신규 전세 계약 때만 새 기준을 적용했지만, 올해부턴 갱신 뒤에도 전세보증을 유지하려면 전세가율 90% 조건을 충족해야 한다.

아파트와 달리 전세사기 고리로 활용된 빌라는 정부의 전세보증이 절대적이다. 보증 가입이 안 되면 세입자를 들이는 게 불가능해졌다. 이런 상황에서 정부가 빌라 시세를 매길 때 공시가를 1순위로 활용하도록 제도를 바꾼 탓에 현재 빌라 전세시장에선 전세보증 기준이 시장 가격으로 굳어졌다. 신규 빌라 전세금은 거의 '공시가X126%(공시가 140%X전세가율 90%)' 값에 수렴한다. 지난해까진 전세 갱신 땐 전세보증 기준이 공시가 140%여서 다소 느슨했지만, 올해부턴 '공시가X126%'로 낮춰야 보증을 유지할 수 있다는 얘기다.

가령 2022년 2월 공시가(2억7,200만 원)X140%에 맞춰 3억8,000만 원에 전세계약한 집주인은 당장 내달 세입자 요구로 계약을 갱신할 경우 세입자에게 7,000만 원 가까이 돌려줘야 전세보증을 유지할 수 있다. 지난해 이 빌라의 공시가격은 9.9% 내린 2억4,500만 원. 여기에 전세가율 90%를 곱하면 전세보증 가능선이 3억800만 원으로 내려간 데 따른 것이다.

"빌라 전세시장 초토화 직전"

시각물_집주인 A씨 전세금 반환 규모 예상

4월 빌라 공시가격이 확정되면 파장이 더 클 것으로 보인다. 지난해 빌라 매매가격(서울)이 2.8% 하락(전국 -2.2%)한 만큼 공시가 추가 하락이 예상되기 때문이다. 올 4월 이후 갱신하는 집주인으로선 역전세 규모가 더 커질 수밖에 없는 구조다.

최근 빌라 전세시장은 거의 초토화 직전이라는 게 업계 설명이다. 이날 기준 네이버 부동산 매물을 보면 화곡동에 빌라 매물이 2,596건으로 가장 많고 월세(1,175건), 전세(933건) 순으로 전세 물건이 가장 적다. 1, 2년 전만 해도 전세가 넘쳐났지만 최근엔 전세 기피 등으로 수요가 줄자 오히려 빌라를 처분하려는 집주인이 급증하고 있다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 본보 통화에서 "공시가 기반의 전세보증 기준 강화로 정부가 전세금을 인위적으로 낮추다 보니 이에 따른 부작용이 많다"며 "올해 공시가 하락과 맞물려 갱신을 맞는 빌라 집주인은 자금 마련에 상당히 애를 먹을 수밖에 없을 것"이라고 말했다.