올들어 주택 착공 36% 급감…2~3년 뒤엔 또 공급난 오나

주택 공급 선행지표인 인허가 및 착공 실적이 크게 감소한 것으로 나타났다. 이런 흐름이 지속된다면 2~3년 뒤 상당한 주택 공급난이 재연될 가능성이 높다는 지적이 나온다.

1일 국토교통부가 발표한 ‘1분기 전국 건축 인허가 현황’에 따르면 전국의 주거용 건축물 인허가 면적은 지난해 같은 기간보다 12.3% 줄었다. 주거용 착공 면적은 19.0% 감소했다. 특히 연립주택, 다세대주택 등의 착공 면적 감소가 두드러졌다고 국토부는 설명했다.

또한 3월 누적(1분기) 주택 인허가 실적은 전국 8만6444가구로 지난해 같은 기간(11만2282가구) 대비 23% 감소한 것으로 조사됐다. 1분기 주택 착공실적은 전국 5만3666가구로 1년 전(8만4108가구)보다 36.2% 감소했다.

이는 최근 10년간 1분기 평균(9만6396가구)보다 44.3% 줄어든 것이다. 특히 서울의 경우 올해 3월까지 착공 물량이 6719가구로 지난해 같은 기간(1만6472가구)보다 1만 가구 가까이 감소했다. 인허가와 착공의 전 단계인 건설사의 주택 시공 수주 실적도 크게 줄었다. 대한건설협회에 따르면 지난 1~2월 건설업체의 국내 주거용 건축 수주액은 7조3508억원으로, 지난해 같은 기간보다 33.6% 줄었다.

부동산 업계에서는 고금리와 원자잿값 인상으로 인한 부동산 침체가 이어지면서 신규 주택 사업이 위축되고 있다고 분석한다. 공사원가가 다락같이 올랐지만, 미분양 우려 등으로 사업을 진행하기 어려운 상황이라는 것이다. 한 건설사 임원은 “원자잿값 인상과 이자 부담 등 비용 증가로 수도권 주요 재건축·재개발 단지를 제외하고 신규 착공 등 사업 진행을 사실상 손 놓은 상황”이라고 말했다. 이어 “미분양이 심한 대구 등 지방의 경우 이미 확보한 시공권 포기까지 검토하는 단계”라고 덧붙였다. 실제 대우건설은 지난 2월 울산 동구의 한 주상복합아파트 개발사업에서 시공권을 포기하고 토지 확보에 사용된 브리지론과 관련해 연대보증을 섰던 440억원을 모두 상환했다. 사업을 계속 진행할 경우 큰 손실이 예상되자 선제적으로 발을 뺀 것이다.

통상 아파트 등은 착공 이후 2~3년 뒤, 인허가 이후엔 3~5년 뒤 입주가 이뤄진다. 부동산 침체기에 미분양 등 여파로 인한 사업 지연이 이어질 경우 최소 2~3년 뒤에는 공급 부족이 나타날 가능성이 높다. 이는 집값 상승으로 이어지는 것이 일반적이다.

한국건설산업연구원은 최근 보고서에서 미분양 물량과 분양 물량은 1년의 기간을 두고 음의 상관관계(반비례)를 나타낸다고 분석했다. 2021년 말부터 늘어나기 시작한 미분양 물량에 따라 최근 신규 분양되는 물량은 감소 추이를 보이는 것이다. 3월 말 현재 전국 미분양 주택은 7만2104가구로 2012년 이후 가장 많은 미분양 재고가 쌓였다. 특히 부동산 가격이 정점이던 2021년 12월(1만7710가구)보다 미분양 물량이 307% 증가했다.

김성환 건산연 부연구위원은 “미분양 물량이 계속해서 해소되지 않으면 시간을 두고 공급 감소로 이어질 수 있다”며 “수년간 이어진 주택가격 상승은 낮은 금리와 다주택자 시장 진입 등 다양한 사유가 있겠지만, 그중 공급량 부족도 원인이었던 점을 상기한다면 일정한 수준의 공급량 유지가 필요하다”고 설명했다.