재건축부담금 이촌한강·성수장미 1인당 5500만원 덜 낸다

유경준 국민의힘 의원 분석
재초환법 완화시 부담금
전국서 총 3조906억 추산
기존보다 1조4000억 줄어
노원·은평 단지는 면제 가능
"부과시점 변경도 감소 요인"

서울 용산구 이촌 한강맨션 전경. 매경DB

재건축초과이익환수법 개정안이 국회 문턱을 넘어 실제로 시행될 경우 전국적으로 재건축 부담금이 최소 1조4000억원 가까이 줄어들 전망이다. 해당 법안은 최근 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과했다.

국토부가 올해 재건축 부담금 예정액을 통지한 111개 단지를 대상으로 3일 유경준 국민의힘 의원이 개정 기준을 적용해 본 결과 전국 부담금 총액은 기존 약 4조4941억원에서 약 3조906억원으로 1조4035억원(31.2%) 줄어드는 것으로 나타났다. 재건축초과이익환수제는 재건축 사업으로 생기는 초과이익 일부를 정부가 부담금으로 걷어가는 것이다. 그간 부담금이 과도해 '재건축 대못'이라는 비판이 나온 만큼 이번에 개정 작업이 진행되고 있다.

개정안은 부담금을 면제받는 초과이익 기준을 기존 3000만원에서 8000만원으로 확대했다. 부과율을 결정하는 구간 단위도 기존 2000만원에서 5000만원으로 넓혔다. 이러한 개정 기준을 기존 111개 단지에 적용하면 부담금을 아예 내지 않아도 되는 면제 단지가 41개나 생긴다. 나머지 70개 단지도 부과 금액이 감소하는 것으로 분석됐다.

지역별로 보면 서울 40개 단지의 재건축 부담금 총액은 기존 2조5811억원가량에서 2조491억원가량으로 감소한다. 용산구 한강맨션은 1인당 부담금이 기존 7억7700만원에서 7억2200만원으로 5500만원(7.1%) 줄어들 것으로 추산됐다. 한강맨션은 현재까지 부담금 예상액을 고지받은 전국 111개 단지 중 1인당 부담금 예상액이 가장 높은 곳이다. 재건축 부담금은 사업시행계획 인가 이후 지방자치단체가 향후 부과할 금액의 예상액을 추정해 각 단지에 통보한다.

기존 부담금 예상액이 1인당 4억6300만원이었던 성동구 장미아파트는 4억800만원 수준으로 역시 5500만원(11.9%) 줄어든다. 한강맨션과 예상 감소액이 같은 이유는 둘 다 개정 후에도 초과이익이 최고 구간(2억8000만원 초과)에 속할 것으로 예상돼 줄어드는 금액 역시 같을 수밖에 없기 때문이다. 강남구 역삼동 758·은하수·760(4억1500만원→3억6000만원), 일원동 개포한신(3억4700만원→2억9200만원), 서초구 반포3주구(4억200만원→3억4700만원), 신반포21차(2억8500만원→2억3000만원) 등 강남지역 고가 아파트들 역시 마찬가지다.

다만 실제로 부과되는 부담금은 이보다 더욱 줄어들 가능성이 크다. 개정안에 재건축 시작 시점 기준을 '추진위원회 구성일'이 아닌 '조합설립 인가일'로 늦추는 내용도 포함됐기 때문이다. 초과이익은 재건축 종료 시점에서 시작 시점의 집값과 정상적인 주택가격 상승분, 공사비 등을 뺀 나머지 금액을 일컫는다. 재건축 시작 시점을 늦게 잡을수록 지가 상승이 반영돼 초과이익과 부담금은 줄게 된다.

아직 사업시행 인가 단계에 이르지 못해 예상액을 통보받지는 못했지만 한강맨션 이상으로 부담금이 책정될 강남 고가 재건축 단지들은 이번 조치를 대체로 환영하는 분위기다. 잠실주공5단지 조합 관계자는 "재건축 부담금에 따라 사업이 전적으로 좌우되는 것은 아니지만 희소식인 건 분명하다"며 "이번 규제 완화로 향후 부과될 부담금이 최소 30% 이상은 줄어들 것으로 조합 내부에선 보고 있다"고 말했다.

서울에서 상대적으로 집값이 낮은 노원구와 은평구, 구로구 단지들은 부담금이 아예 면제될 것으로 보인다. 가령 노원구 월계동 동신아파트와 공릉동 대명아파트, 은평구 연희빌라와 신사1구역은 부담금 면제 혜택을 받을 것으로 보인다.

경기도에 있는 19개 단지의 재건축 부담금 예정액은 전체 약 1조3864억원에서 약 8352억원으로 떨어진다. 성남시 한 재건축 단지는 기존 주민 1명당 재건축 부담금 예정액이 1억원이었지만 앞으로는 4600만원으로 줄게 됐다. 면제 단지는 경기 부천과 안산, 안양을 위주로 생길 예정이다. 인천의 재건축 부담금 예정액도 약 164억원에서 약 21억원으로 떨어졌다. 기존 단지 8곳 가운데 5곳이 면제 대상으로 분석되기도 했다.

지방은 기존 44개 단지 가운데 절반 이상은 면제 단지가 될 것으로 보인다. 부산과 광주, 경북 포항, 전북 군산의 기존 재건축 단지는 모두 부담금이 면제되는 것으로 나타났다. 대구에선 달서구의 재건축 단지들이 수혜를 볼 전망이다.

개정안은 오는 8일 국회 본회의에서 의결될 예정이다. 유경준 의원은 "시점 변경까지 고려하면 전국 총액 부담금은 절반 수준으로 감면되고 전국 1인당 평균 부담금도 60% 가까이 줄어들 것으로 예상된다"고 말했다. 이어 그는 "기존 재건축 부담금 산정에 문재인 정부 당시 조작된 통계가 사용된 것도 문제"라며 "조작된 통계도 바로잡는다면 부담금이 추가로 대폭 감소할 것"이라고 밝혔다.