전세대출도 DSR 적용 '검토설'에 "전세 수요자 '비명'"

금융권 발 소문 확산…"주거 취약계층 부담 증가 우려"

전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함하는 방안을 검토하는 것으로 알려지면서 대출 규제 영향을 직접적으로 받는 수요자의 불안이 커지고 있다. 부동산 업계에서는 전세대출에 DSR를 적용하면 월세로 전환한 수요자의 금융 부담이 늘어나는 등 부작용이 나올 수 있다는 지적이 나온다.

서울 종로구 북악산에서 바라본 서울 아파트 전경 

16일 부동산업계와 금융권 등에 따르면 금융당국은 최근 은행권에 전세·정책대출의 수도권과 비수도권, 소득 수준별 DSR 산출을 정교화해달라고 요청했다. 이에 업계 일각에서는 기존에 DSR 대상에서 제외된 정책모기지와 전세대출 등이 DSR 범위에 포함될 수 있다는 관측을 내놓고 있다.

DSR는 돈을 빌린 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간 소득으로 나눠 산출된다. 이전에는 전세대출을 받으려는 수요자가 수익 대비 대출이 많더라도 DSR가 적용되지 않아 문제가 없었지만 DSR가 적용되면 한도가 줄어들거나 전세대출 자체를 받지 못할 수 있다.

전세대출에 DSR를 적용하는 방안은 과거부터 꾸준히 제기돼 왔다. 지난 1월 금융위원회는 '2024년 주요업무 추진계획'에서 정부가 올해 안에 DSR을 전세자금대출로 확대 적용하는 안을 추진한다고 밝힌 바 있다. 또한 지난 문재인 정부도 전세대출에 대해 DSR 규제를 적용하고자 했지만 실행에 옮기지 못했다.

전세대출 규제 움직임이 나오는 이유는 전세대출이 주택을 매수한 후 전세 보증금으로 대금을 지불하는 '갭투자' 등으로 활용될 수 있다는 지적이 나온 탓이다. 이에 전세대출이 주택시장에 유동성을 공급해 주택 가격을 끌어올렸다는 주장도 제기됐다.

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다만 이러한 지적에도 실제 전세대출을 이용해야 하는 수요자들은 전세대출 DSR 적용에 떨고 있다. 전세대출이 어려워지면 월세로 수요자가 몰리며 주거비 부담이 더 커질 수밖에 없어서다. 이러한 주거비 부담은 소득이 낮은 저소득층을 중심으로 더 클 수 있다는 전망도 나온다.

서울 관악구에 거주하는 A씨는 "주택담보대출 규제가 적용되면 전월세로 버티면 되지만 전세가 막히면 선택지는 월세밖에 남지 않는다"면서 "전세보증금 원금은 대출 이자만 부담하면 나중에 돌려받을 수 있지만 월세는 내는 순간 사라지는 돈이 아닌가. 주거비용이 더 커질까봐 무서운 게 사실"이라고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "매매 시장은 금융 규제가 적용되면 매입을 보류하고 임차 시장에 머무르면 되지만 임차 시장은 그럴 수 없다"면서 "전세대출이 DSR에 포함되는 순간 전세 거주하던 수요자가 월세로 옮겨가 서민 주거 안정을 해칠 수 있다"고 지적했다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장) 역시 "주택 매수는 나중으로 미룰 수 있지만 전월세는 나중으로 미룰 수 없다"면서 "(전세대출이 DSR에 포함되면) 전셋값을 안정시키는 데는 도움이 되겠지만 주거 취약계층의 부담은 더 늘어날 수 있다"고 지적했다.

서울 용산구의 시중은행 ATM기 앞으로 시민들이 지나가고 있다. 

동시에 전셋값이 주택 매매가격 상승을 부추길 정도로 큰 영향을 주는 요인인지에 대한 의견도 분분하다. 올해 주택 가격이 치솟은 서울의 경우 주택 매맷값 대비 전셋값의 비율인 전세가율이 오히려 다른 지역보다 낮아 갭투자가 어려운 지역으로 평가 받는다.

KB부동산에 따르면 지난달 기준 서울 아파 전세가율은 53.95%로 세종(46.50%)에 이어 전국에서 두 번째로 낮았다. 지역별로도 서초구(46.96%)와 강남구(42.32%), 송파구(45.19%), 용산구(43.66%), 성동구(52.14%) 등 수요가 몰려 주택 가격이 상승한 지역은 서울 전세가율의 평균에도 미치지 못했다.

일반적으로 갭투자를 위해서는 전세가율이 높아야 하지만 전세가율이 낮은 서울은 그마저도 어렵다. 이에 올해 서울은 갭투자 대신 기존 주택을 매도하고 다른 주택을 매수하는 '갈아타기' 수요가 집값 상승을 이끌었다는 진단이 나온다.

김 위원은 "매맷값이 올라간 지역은 서울과 경기도 일부 지역으로 전세가율이 다른 지역 대비 오히려 낮은 상황"이라면서 "전세 공급 부족으로 촉발된 전셋값이 매매 가격을 일부 떠받치는 역할을 했지만 해당 부분이 매맷값 상승에 큰 비중은 차지하지 않는 것으로 보인다"고 언급했다.