전셋값 6억 찍어도 아파트로…"세금 깎아줘도 빌라 안 산다"

비(非)아파트 시장이 무너지고 있다. 전세사기로 촉발된 '빌라 포비아'에 공급과 수요가 뚝 끊겼다. 수요가 쏠린 아파트 전세·매매가격은 부풀어 올랐다. 정부는 시장 안정을 위해 비아파트 수요·공급 활성화에 나섰다. 빌라 포비아에 잠식된 시장과 이후 대책을 짚어봤다.

"빌라 탈출했더니 6억 달래요"…서울 아파트 전셋값의 폭등

 11일 서울 송파구 부동산중개업소에 전세를 비롯한 매물 안내문이 붙여있다. 최근 서울·수도권을 중심으로 전셋값이 급등하고 있다. 임대차법에 따른 '5% 인상 제한'이라는 제약이 풀린 데다, 입주 물량이 줄어들고 있어서다. 이날 한국부동산원에 따르면 8월 첫째주(5일 기준) 서울 아파트 전셋값은 전주와 같은 0.17%의 상승률을 기록하며 64주째 오름세를 유지했다. 휴가철 계절적 비수기임에도 상승세가 지속되고 있다. 

빌라 등 비(非)아파트 시장을 무너뜨린 전세사기는 아파트 전셋값 상승으로 이어졌다. 아무도 빌라에 살고 싶어하지 않자 비아파트로 분산됐던 전세 수요가 상대적으로 안전하다고 생각되는 아파트로 쏠려서다. 서울 아파트 전셋값 폭등에도 정부가 비아파트 활성화 대안을 제때 내놓지 못하면서 얼어붙었던 매매 거래 상승까지 부추겼다는 지적이 나온다.

28일 서울부동산정보광장에 따르면 전세사기가 터진 직후인 지난해 2월과 3월 서울 전세 거래량은 각각 1만6172건, 1만6463건으로 전년 평균(1만2000건)보다 4000건 이상 확 뛰었다. 같은해 1월(1만2387)보다도 4000건 가까이 높은 수치다.

반면 이 기간 빌라 거래량은 역대 최저 수준을 기록했다. 지난해 1분기 서울 빌라 전·월세 거래량은 2만7617건으로 집계됐다. 전세 거래량은 1만4903건으로 통계가 작성된 2011년 이후(매년 1분기 기준) 가장 적은 수치다.

지난해 3월 이후 서울 아파트 전세 거래량은 예년 수준인 1만2000~1만3000건대를 회복했다. 아파트 선호 현상이 지속되고 매물이 부족해지면서 서울 아파트 전셋값은 지난해 5월 넷째 주 이후 65주 연속 상승세를 이어가고 있다.

KB부동산 따르면 이달 서울 아파트 평균 전셋값은 6억1585만원이다. 지난해 2월 이후 5억원대를 유지하다 지난 5월 6억원을 넘어선 후 오름세가 지속되고 있다. 면적별로는 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 평균 전셋값이 4억357만원, 중소형(60㎡ 초과~85㎡ 이하) 아파트는 6억582만원으로 집계됐다. 소형 아파트는 2022년 12월 이후 처음 4억원 돌파했고 중소형 아파트는 1년8개월 만에 6억원을 넘어섰다.

서울 아파트 전세 실거래가격지수도 역대 최고를 기록했다. 한국부동산원에 따르면 지난 5월 서울 아파트 전세 실거래가격지수는 129.6으로 직전 최고점 127.9(2022년 9월)를 넘어섰다. 전세 실거래가격지수는 2017년 11월 실거래가(100)를 기준으로 거래가를 비교한 것이다. 실거래 지수가 오를수록 상승 거래가 늘어났다는 의미로 2017년 11월 당시 전셋값보다 29.6% 상승했다는 뜻이다.

전셋값이 치솟는 와중에도 아파트 전세 매물 품귀 현상은 이어지고 있다. KB부동산 통계에 따르면 이달 서울 전세수급지수는 142.9다. 집값 급등기인 2021년 10월(162.2) 이후 가장 높은 수치다. 전세수급지수가 100을 초과할수록 수요 대비 공급이 부족하다는 의미다. 서울 전세수급지수는 지난해 8월 100을 넘어선 후 꾸준히 오르고 있다.

아파트 전셋값 폭등에 매물까지 씨가 마르자 수요자들은 매매로 눈을 돌렸다. 올해 초부터 오르기 시작한 서울 아파트 거래량은 28일 기준 3만7983건으로 지난해 거래량 3만6165건을 넘어섰다. 특히 이날까지 신고된 7월 거래량은 전달(7496건)보다 1000건 이상 뛴 8637건으로 2020년 7월(1만1170건) 이후 4년 만에 최다 건수다. 거래 신고일(31일)까지 시간이 남은 점을 감안하면 더 오를 가능성도 있다.

아파트 평균 매매가격도 높아져 이날 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 12억2914만원을 기록했다. 지난해 3월 이후 11억원대 후반을 유지하던 평균 매매가격은 지난 6월 12억원을 넘어선 후 매달 1000만원씩 오르고 있다. 최근 강남 등 상급지를 중심으로 아파트 거래 가격이 큰 폭으로 오르면서 평균 매매가격을 견인한 탓도 있지만 기존 전·월세 수요가 매매로 빠르게 옮겨가고 있다는 점도 간과할 수 없다.

부동산 업계 관계자는 "전세사기 이후 비아파트를 기피하는 경향이 커졌기 때문에 안정적인 비아파트 전세 방안만 발 빠르게 공급했다면 이 수요가 아파트로 옮겨가고 매매까지 이어지는 상황을 막을 수 있었을 것"이라며 "신축매입임대 등 8·8 주택공급 대책에 비아파트 활성화를 위한 긍정적인 내용이 담겼는데 이런 방안이 지난해 나왔다면 전셋값 상승을 더 일찍 잡을 수 있지 않았을까 생각한다"고 말했다.

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빌라 사는것(BUY)도 사는것(LIVE)도 위험…'낙인' 지우려면?

 5일 오후 서울 용산구 남산에서 빌라가 보이고 있다. 정부는 비 아파트 수요와 공급 확대를 위해 신축빌라, 오피스텔 등을 추가로 구입한 다주택자에 대해 '1가구 1주택' 특례를 주는 방안인 주택공급대책을 이르면 이번주에 발표할 예정이다. \

정부의 '8.8' 주택공급 대책의 큰 축 중 하나는 빌라, 즉 비(非)아파트 시장의 정상화다. 하지만 업계에선 이 대책의 실효성을 두고 의문을 제기한다. 정부는 그동안 논의된 여러 내용을 나열하고 빌라시장의 활성화를 위한 세제 혜택을 제시했지만, 정작 현장에서 필요한 조치는 빠졌다는 지적이다.

서울의 주택공급에서 빌라 등 비아파트 주택은 서민들에게 상대적으로 낮은 가격으로 주거 기회를 제공하는 '주거 사다리' 역할을 해왔다. 하지만 최근 몇 년간 전세사기와 역전세 문제로 인해 이 시장은 급격히 얼어붙었다. 이는 아파트 수요를 부추기고, 결국 아파트값 과열을 부추겼다. 정부는 이번 대책에서 소형 비아파트 구입 시 세제 혜택을 확대하고, 청약 시 무주택으로 인정되는 비아파트의 범위를 늘리는 방안을 제시했다.

비아파트 투자 수요를 자극해 공급을 촉진하고, 다시 한 번 비아파트가 서민 주거의 중요한 축으로 기능하도록 하겠다는 정부의 의지가 반영된 것이다.

하지만 이같은 대책이 실제로 빌라 매수세를 촉발할 수 있을지에 대해서는 의견이 엇갈린다. 특히 침체된 시장에 활기를 불어넣으려면 세제 혜택만으로는 부족하다는 시각이 지배적이다. 비아파트 시장의 가장 큰 문제는 전세사기와 역전세로 인해 시장 신뢰가 크게 훼손됐다는 점이다. 정부의 의도처럼 무주택자가 소형 비아파트를 발판으로 삼아 아파트 청약에 나서거나, 유주택자가 임대사업에 뛰어들기는 어렵다.

특히 임대인들이 꾸준히 요구해 온 '126% 룰' 폐지는 이번 대책에서 빠졌다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입 기준이 공시가격의 150%에서 126%로 강화되면서 역전세 문제를 심화시켰고, 이는 빌라 기피 현상을 더욱 가중시켰다.

주택산업연구원은 비아파트 시장의 회복을 위해 공공지원 민간임대주택 제도의 합리화가 필요하다고 주장한다. 과거 주택시장이 침체됐을 때, 아파트 분양사업이 어려워지면 임대사업으로 전환하는 방식이 사용됐지만, 2015년 이후 세입자 권익 강화 조치가 제도화되면서 사업성이 크게 떨어졌다. 이는 임대료 관련 분쟁을 초래했고, 임대사업자가 설 땅이 좁아졌다.

세입자 권익 보호 차원에서 인정건축비, 임대료, 분양 전환 주체 및 시기, 기준 등에 대한 규정이 강화됐다. 비현실적인 표준건축비가 적용되면서 손실이 발생했다. 이를 해결하기 위해 정부는 뉴스테이와 기업형 임대주택 등을 도입했지만, 분양 전환 시기가 도래하면서 분쟁이 심화되고 있다.

국회 입법조사처도 비아파트 시장의 안정화를 위해 반환보증제도 개선이 필요하다고 지적했다. 2023년 정부는 HUG의 반환보증 가입 시 적용되는 주택가격 산정 방식을 변경해 전세사기 방지를 위한 조치를 취했다. 그러나 이로 인해 반환보증 가입 범위가 축소됐고, 이는 비아파트 임대차 시장을 뿌리채로 흔들었다.

임대인은 후임 임차인에게 받은 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 상환하지 못하는 상황에 처했다. 또 반환보증에 가입할 수 없는 전세주택의 범위가 확대되면서 임차인들은 반환보증에 가입할 수 있는 전세주택을 구하기 어려워졌다. 이에 순수 전세거래 비중이 감소하고, 월세 또는 반전세 거래 비중이 급격히 증가하면서 저소득 임차인의 주거 안정이 위협받고 있다.

국회 입법조사처는 보고서를 통해 126%를 135%로 조정하는 등 임차인 보호를 위해 반환보증 가입 대상 요건을 완화할 필요성이 있다고 제안했다. 또 역전세대출 프로그램의 시행 기간을 연장하는 방안 등도 검토할 필요가 있다고 했다. 반환보증제도의 장점을 고려해 일반 임대인도 반환보증에 가입할 수 있도록 유도하고, 보증 가입 임대인에게 재산세 감면 등의 세제 혜택을 제공하는 방안도 고려해 볼 수 있다고 밝혔다.

정부의 8·8 대책은 비아파트 시장의 활성화를 목표로 하지만, 현재로서는 시장의 신뢰를 회복하기에 충분치 않다는 평가다. 업계 관계자는 "비아파트, 특히 빌라에 대한 '낙인'을 지우기 위해서는 보다 근본적인 제도 개선과 함께 신뢰 회복을 위한 종합적인 대책이 필요하다"며 "빌라시장 현장의 목소리에 귀기울여야 한다"고 강조했다.