지방 악성 미분양 쌓인다…건설사 '부도 도미노' 현실화하나

5월 기준 악성 미분양 8892가구… 전월 대비 2.0% 증가
상반기 종합건설기업 폐업 건수 248건…12년 만에 최대
유동성 위기에 줄도산 우려…지방 미분양 흡수 대책 필요

 서울 동대문구 한 주택재건축현장 모습. 2023.03.14. 

 정부의 대대적인 부동산 규제 완화 이후 미분양 전망 수치가 호전되고 있으나, 악성을 꼽히는 준공 후 미분양이 지방을 중심으로 늘어나면서 기업회생(법정관리)을 신청하는 중소·중견 건설사가 늘고 있다.

전국적으로 악성 미분양 문제가 좀처럼 해결되지 않으면서 지방 중소·중견 건설사들의 유동성 위기가 갈수록 커지는 양상이다. 통상 주택 사업은 시행사가 건설사 보증을 받아 금융사 프로젝트금융(PF) 대출을 받아 진행한다. 미분양이 발생하고, 자금 회수 절차가 진행되면 유동성 위기에 빠진 시행사와 시공사는 도산할 수밖에 없다.

악성 미분양이 지방을 중심으로 확산하는 모습이다. 국토교통부가 발표한 '5월 주택 통계'에 따르면 지난달 말 기준 전국 미분양 주택은 총 6만8865가구로 전월(7만1365가구) 대비 3.5% 감소했다.

미분양 주택은 지난 2월 7만5438가구로 정점을 찍다가 지난 3월(7만2104가구) 11개월 만에 다시 감소세로 돌아선 뒤 ▲4월 7만1365가구 ▲5월 6만8865가구로 3개월 연속 하락했다. 다만 그간 증가폭에 비하면 감소폭은 크지 않은 상황이다.

그러나 악성 미분양은 8892가구로 오히려 전월(8716가구) 대비 2.0%(176가구) 증가했다. 업계에서는 준공 전 미분양으로 집계되던 몇몇 단지들이 입주를 시작하면서 준공 후 미분양 수치가 늘어난 것으로 보고 있다.

전국 미분양 주택을 지역별로 보면 수도권은 1만799가구로 전월(1만1609가구) 대비 7.0%(810가구) 감소했다. 서울은 1144가구로 전월(1058가구)보다 미분양 주택이 8.1% 더 올랐지만 인천(3071가구→2697가구)과 경기(7480가구→6958가구)에서 각각 12.2%, 7.0%씩 줄었다.

또 지방은 5만8066가구로 전월(5만9756가구) 대비 2.8%(1690가구) 줄었다. 부산(10.2%), 전북(2.9%) 등 지역은 미분양 주택이 소폭 올랐지만 대전(-18.9%), 강원(-10.4%) 등 지역에서 큰 폭으로 미분양이 감소하면서 전체적으로 감소세를 보였다.

특히 과거 미분양의 무덤이라 불리던 대구(1만3028가구→1만2733가구, -2.3%), 세종(156가구→114가구, -26.9%) 등도 감소세에 동참한 것으로 나타났다.

건설업계의 유동성 위기가 현실화하고 있다. 지방을 중심으로 미분양이 쌓이고, 자금 회수가 어려워지자, 건설업계의 경영난이 가중되고 있다. 올 들어 시공능력평가 83위인 대우조선해양건설과 133위 에이치엔아이엔씨, 109위 대창기업도 회생절차에 들어갔다. 또 25위 한신공영은 신용등급이 하향 조정됐고, 지난 5월 브랜드 '해피트리'로 이름을 알린 시공능력평가 113위 건설사 신일이 서울회생법원에 법정관리를 신청했다.

한국건설산업연구원(건산연)이 건설산업지식정보시스템(KICON)의 폐업 공고 건수를 분석한 결과 올해 1∼6월 종합건설기업 폐업 건수는 총 248건으로 집계됐다. 이는 지난 2011년 상반기의 310건 이래 최대치다. 지난해 종합건설업체 폐업 건수는 모두 362건으로, 한 달 평균 30건 수준이었으나, 올 상반기는 41건으로 작년보다 월평균 10건씩 많은 상황이다.

전문가들은 건설업계가 현금 유동성 부족으로 도산 위기에 내몰릴 수 있다고 경고했다.

박철한 건산연 연구위원은 "정부의 규제 완화로 수도권 분양시장이 일부 살아났지만, 지방을 중심으로 분양시장이 여전히 침체된 상황"이라며 "현금 유동성을 어느 정도 확보한 대형 건설사들은 버틸 여력이 있지만, 중견 건설사들은 자금경색이 심각해 이미 한계에 이르고 있다"고 지적했다.

박 위원은 "부동산 호황기에 도입된 부동산 관련 규제 정책을 풀고, 미분양 주택을 시장에서 흡수할 수 있도록 유도할 필요가 있다"며 "또 건설사들이 토지를 매입한 뒤 자금난으로 공사가 진행하지 못하면 해당 토지를 매수해 공공사업을 전환하는 방식 등도 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다.

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우리나라도 다른 선진국들처럼 대도시와 그 주변 도시들의 집값은 폭등하고 지방은 미분양으로 고통받는군요.

서울과 경기남부 대도시에 투자하는 것이 안전하겠어요.