집값 뚝뚝, 지금이 내집 마련 할 때?…가격 말고 '이것' 보세요

전국 아파트값 하락세가 지속되면서 무주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 매물은 쌓이고 있지만 거래량은 지난해 11월부터 두 달 연속 2000건에 못 미치는 상황이다. 지난 8일 기준 올해 1월 서울 아파트 거래량은 1937건으로 일부 회복될 전망이지만 급매물이나 정책대출 혜택을 받을 수 있는 저가 매물 위주로 거래가 이뤄지는 상황이라 집값 반등은 어려울 전망이다. 이광수 광수네복덕방 대표는 매수 적기를 기다리는 무주택자들에게 가격 대신 '이것'을 보라고 반복해서 조언하는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 이광수 대표와 내 집 마련 타이밍을 알아봤다.

▶김효정 기자
비혼 인구가 증가하고 있고 출생률도 지속적으로 감소하고 있으니까 말씀하신 유효수요는 앞으로 계속 줄어들 수밖에 없는 거잖아요. 그렇게 따지면 집값이 계속 떨어지는 건가요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
수요가 줄지만 뭐도 줍니까? 공급도 줄잖아요. 수요만 준다고 해서 "집값이 폭락할 거다" 이런 얘기 하면 안 돼요. 또 하나 제가 말씀드렸듯이 한국의 부동산 시장은 전 세계도 마찬가지지만 투자화돼 있기 때문에 실제로 사는 사람들은 줄어들어도 투자하는 사람들이 많다면 가격은 오를 수 있다는 거예요. 그래서 인구 감소나 이런 장기적인 요인으로 단기적인 판단을 하시면 안 된다. 예를 들어서 지금 서울의 인구가 20년 전에 1030만명이었어요. 그런데 지금 900만명으로 줄었단 말이에요. 100만 명이 줄었어요. 그런데 집값이 올랐잖아요. 인구가 주는데 왜 집값이 올랐습니까? 그만큼 투자하는 사람들이 많이 집을 샀고, 실제로 거주하는 사람은 줄었어도 공급이 또 감소하고. 이런 다양한 요인들 때문에 집값을 결정하는 거여서. 인구 감소한다, 출산율 0.7명이다. 그럴 가능성은 높아지고 있는 건 맞아요. 그런데 공급도 고려해야 하고 그다음에 투자 수요도 고려해야 된다. 너무 장기 걱정하지 마시라는 거예요. 집값이 떨어지면 우리는 내 집 마련 한다는 그것만 생각하시면 돼요. 그 떨어진 시점을 정량적 객관적 지표를 통해서 우리가 알아낼 수 있다.

▶김효정 기자
그 시점은 그러면 어떻게 알 수 있을까요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
집값은 떨어졌는데 거래량이 증가할 때요. 추세적으로. 언제 이런 경우가 나오냐면 공급도 많고 수요도 많을 때. 이때가 모든 자산 가격은 바닥이에요. 팔 사람도 많고 살 사람도 많은데 그러면 어떻게 됩니까? 집값이 떨어지거나 안 오르는데 거래는 활발하게 되겠죠. 그런데 지금처럼 집값은 떨어지는데 거래량도 감소해요. 이건 뭐냐 하면 공급은 많은데 수요도 없는 거죠. 그러면 이건 무슨 얘기다? 유효 수요가 없기 때문에 더 떨어져야 한다는 말이에요. 아직 그래서 이게 일시적인 거다라고 얘기하는 거죠.

▶김효정 기자
전세 얘기도 살짝 해볼게요. 매매 가격이랑 다르게 전세 가격은 좀 상승을 했었는데 최근에 다시 보합세로 들어섰거든요. 이 전셋값 상승이 멈춘 이유는 뭘까요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
똑같아요, 주택 시장과. 유효수요가 줄고 있어요. 높은 전세 가격을 감당해내지 못해요. 전세는 실수요와 실 공급만 있잖아요. 그렇기 때문에 예를 들어서 입주 물량이 줄거나 이러면 전세가격이 오를 수 있어요. 그런데 이걸 감당해내지 못하니까 어떻게 됩니까? 다른 방식의 증가가 일어나고 있어요. 대표적으로 '전전세'. 전세금을 올려주는 게 아니라 일부를 월세로 돌리는 거예요. 전전세의 기준은 뭐냐 하면 전세 비중(보증금)이 월세의 240개월을 초과하는 걸 전전세라고 하는데 이 계약 비중이 계속 커지고 있어요. 높은 전세 가격을 올려주지 못하니까 월세로 돌아가는 거죠. 그런데 이 이 변화를 관심 있게 보셔야 해요. 이거는 전세 보증금을 올리지 않잖아요. 그렇기 때문에 갭투자가 증가하지 못해요. 그러니까 이런 식의 논리도 이제 틀린 거죠. 입주 물량 줄어들어서 전세가 올라서 갭투자가 증가한다 이거 아니라는 거예요.입주 물량이 감소하는데 전세 물건은 모자라는데 보증금을 못 올리고 전전세가 증가하니까 전세 매매 비율이 안 오르고 그러면 갭투자가 안 증가할 수도 있다는 거예요. 그래서 이렇게 단순하게 도식화하면 과거하고 조금 다른 모습이 나타나는 거예요.

▶김효정 기자
올해 부동산 시장에서 가장 큰 변화 요인이 뭐가 될 거라고 생각하시나요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
올해 제가 시장에 직접적으로 가장 크게 관심 있게 보는 건 뭐냐 하면 매도 물량이에요. 이제 집을 파는 사람들이 많아질 텐데 중요한 건 누가 파느냐. 흥미로운 최근의 변화가 10년 이상 보유한 분들이 내놓는 그리고 파는 물량이 증가하고 있어요. 집을 투자로 갖고 있었는데 10년 이상 가지고 있었으면 집값은 2배 올랐어요. 많은 데는 3배. 그런데 집을 갖고 있는다고 수익이 납니까?

▶김효정 기자
팔아야죠.

▶이광수 광수네복덕방 대표
이제 수익을 현실화하기 시작하는 거예요.그러면 이 매도 물량이 추세적일 가능성이 있어요. 계속 증가할 수 있다. 추가적인 집값 상승의 기대감이 적다면 그냥 파는 게 유리한 거죠. 근데 그런 사람들이 증가하고 있어요. 이거는 큰 변화가 있을 수 있다. 이례적인 변화고 그래서 저는 올해뿐만 아니라 한 2, 3년 동안 어떤 흐름을 주목해서 보고 있냐면 그동안 한국의 집값을 오른 가장 강력한 동인 중에 갈아타기 수요가 많았어요. 올랐으면 팔고 또 높은 집을 갈아타고 갭투자를 이용해서 갈아탔는데 앞으로는 '역갈아타기' 현상이 나올 수 있다. 비싼 건 팔고 밑으로 가는 거예요. 저렴한 곳으로 현실화 시키고. 이게 일어나면 완전히 다른 현상이 나타날 거예요.