표류 중인 재건축부담금…“줄어도 1.6억원, 집값 통계 못 믿어”

서울 강북에서 최고 알짜 단지로 평가 받는 용산구 이촌동의 재건축 단지 ‘한강맨션’은 지난 2022년 7월 한국부동산원으로부터 7억7700만원의 재건축초과이익환수금(재초환) 예정액을 통보 받았다. 

재건축 부담금 완화를 골자로 한 재건축 초과이익환수법 개정안(이하 개정 재초환법)이 지난 3월 27일부터 시행됐지만 관련 지자체들이 재건축 부담금 부과 절차에 착수하지 못하고 있다. 재건축 조합들이 부담금 부과를 받아들일 수 없다고 반발하면서다. 문재인 정부의 집값 통계 조작 의혹 관련 재판이 진행 중라는 게 이들이 내세운 논거다.

26일 정비업계에 따르면 재건축 조합 모임인 전국재건축정비사업조합연대(전재연)은 이달 초 전국 21개 지자체에 재건축 부담금 결정·부과 절차를 일시 중지해 달라는 공문을 발송했다. 전재연 관계자는 “현행 법령상 재건축 초과이익에서 제외하는 ‘정상 주택가격 상승분’을 한국부동산원의 주택매매가격지수로 산정하는데, 작년 10월 감사원이 2017~21년까지 통계가 의도적으로 축소됐다고 발표하지 않았느냐”며 “관련 재판이 진행 중인 상황에서 재건축 부담금 산정 통계로 활용하면 안 된다”고 말했다.

다만 감사원이 문제 삼은 건 한국부동산원의 ‘주간 주택가격 변동률’(주간 단위 조사)이다. 하지만 조합 측은 주간 변동률 통계 축소가 주택매매가격지수에도 영향을 줄 수밖에 없다는 입장이다.

국토교통부에 따르면 재건축 부담금 대상 단지 중 입주가 끝나 부담금을 산정해야 할 곳은 전국 36개 단지, 약 1만 가구다. 특히 서울에선 서초구의 반포센트리빌아스테리움(구 반포 현대)이 강남권의 재건축 부담금 부과 1호 단지로 주목 받았다. 이 단지는 2021년 8월
준공됐지만 이듬해 재초환법 완화를 공약한 윤석열 정부가 들어서며 부담금 부과가 보류됐다.

이후 실제 재초환법 완화가 추진됐고 지난해 말 개정안이 통과돼 올해 3월 말부터 시행에 들어갔다. 개정안은 재건축 부담금이 면제되는 초과이익(면제금액)을 기존 3000만원에서 8000만원으로, 부과율이 결정되는 부과구간 단위도 기존 2000만원에서 5000만원으로 각각 확대했다. 여기에 20년 이상 장기보유한 1가구 1주택자는 부담금을 최대 70% 감경해주는 규정도 추가됐다.

국토부에 따르면 재초환 평균 부과금액은 전국 기준으론 기존 8800만원에서 4800만원으로 줄고, 서울도 기존 2억1300만원에서 1억4500만원까지 줄어든다.

반포센트리빌아스테리움도 조합원당 재건축 부담금이 개정 전엔 3억원가량이었는데 개정 후엔 1억6000만원으로 줄어드는 것으로 알려졌다. 이는 다주택자 조합원 기준으로 장기보유 1주택자는 여기서 더 줄어들 수 있다.

하지만 재건축 조합들은 개정안에도 불구하고 여전히 부담금이 과도하다는 입장이다. 부담금 인하 효과는 지방이나 저가 단지에서 크고, 집값이 크게 오른 서울은 부담금 액수 자체가 높다는 것이다. 조합들에 따르면 서울 용산구 한강맨션은 조합원당 부담금(다주택자 기준)이 기존 7억7700만원에서 7억2200만원으로 5500만원 정도 줄어들 것으로 추산됐고, 성동구 장미아파트도 기존 4억6300만원에서 4억800만원으로 줄어드는 수준이라고 주장했다.

전재연 관계자는 “개정안이 시행돼도 재건축 부담금이 수억 원대로 나오는데 어느 조합원이 받아들일 수 있느냐”며 “부담금을 조금이라도 줄일 수 있는 변수가 있다면 문제 제기를 계속할 수밖에 없다”라고 말했다.

정부와 지자체는 곤혹스럽다는 입장이다. 서초구청 관계자는 “조합의 부과 중지 요청을 어떻게 하면 좋을지 국토부에 문의한 상태”라며 “공식 답변이 오면 조합이 서류 제출을 거부하더라도 부과를 강행할 것인지 논의해봐야 한다”고 말했다.

이에 국토부 관계자는 “개정안이 시행된 만큼 관련 법령에 따라 부과 절차가 진행돼야 한다”며 “재건축 부담금 산정 관련해 주택가격통계 개선 방안을 마련 중이지만 기존 부담금 부과 단지까지 소급하는 내용은 아니다”라고 밝혔다.

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2년 전인 2022년 노원구 상계주공아파트에 걸린 재건축 관련 현수막 모습. 

하지만 전재연 측은 부담금 부과 금지 가처분 등 법적 대응까지 고려 중이다. 이에 공이 다시 국회로 넘어갈 수 있다는 관측도 나온다. 가뜩이나 공사비 급등, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우려로 주택 착공이 줄고 있는 상황에서 재건축 부담금이 재건축·재개발 걸림돌로 작용하고 있기 때문이다. 박상우 국토부 장관과 국민의힘에선 최근 재건축 부담금 폐지 필요성을 지적하는 언급이 부쩍 늘고 있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “현재 서울은 재초환법이 완화됐더라도 공사비에 부담금까지 부담스러워 사업을 진행하기 어려운 사업장이 많다”라며 “원칙과 현실론 사이에서 재건축 부담금을 둘러싼 논란이 계속 이어질 것으로 보인다”고 말했다.