'1.1억→840만원' 재건축 부담금, 최대 90%까지 줄어든다

서울시 노원구의 한 아파트에 재건축 추진 응원 플래카드가 붙어 있다. 

정부의 재건축 부담금 규제 완화에 따라 재건축 중인 노후 아파트를 20년 이상 장기 보유한 1가구 1주택자의 부담이 크게 줄어든다. 신탁비용, 공공기여 등 개발비용 인정 범위도 확대돼 부담금은 더욱 줄어들게 됐다.

국토교통부는 재건축 부담금 완화에 대한 세부내용을 담은 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’(재초환법) 개정안 시행령·시행규칙을 입법 예고했다고 1일 밝혔다. 개정안은 오는 3월 27일 시행 예정이다.

개정안에서는 부담금 부과 개시 시점이 기존 추진위원회 구성 단계에서 조합설립 단계로 늦춰지고, 면제 금액도 3000만원에서 8000만원으로 많아졌다. 또한 부과율이 달라지는 금액 구간도 기존 2000만원에서 5000만원으로 늘었다. 또한 장기 보유한 1가구 1주택자에 대해 보유 기간에 따라 최대 70%까지 부담금을 감경했다. 보유 6년 이상~10년 미만은 부담금의 10~40%, 10년 이상~15년 미만은 50%, 15년 이상~20년 미만은 60%, 20년 이상은 70%를 감면한다.

아울러 지난 ‘1·10대책’에서 언급한 것처럼 개발비용의 인정 범위를 확대하는 내용을 시행령에 담아 조합원의 부담을 더욱 덜었다. 당초 재건축 사업 시 공공기여분에 해당하는 비용을 계산할 때 토지의 공시지가를 기준으로 했지만, 이를 주변 시세를 반영한 감정평가액으로 개선했다. 또 신탁 방식 재건축의 신탁 보수와 공공 시행 재건축 사업 때 공공에 내는 수수료도 비용으로 인정받을 수 있게 했다. 재건축 초과이익은 재건축 추진 기간 집값 상승분에서 개발비용과 평균 집값 상승분을 차감해 계산한다. 인정되는 개발비용이 늘면 부담금 부과 기준금액인 초과이익은 줄어든다.

이에 이론적으로는 당초 1억1000만원을 부과받은 재건축 조합원의 부담금은 최대 840만원까지 90% 이상 줄어들 수 있다. 개정안과 시행령의 내용을 종합해 국토부가 서울 강서구 A아파트의 조합원당 재건축 부담금을 시뮬레이션한 결과, 법 개정 이전에 1인당 1억1000만원의 부담금을 부과받은 이 단지는 법 개정 효과로 부담금이 5500만원으로 줄어든다. 여기에 신탁 비용을 초과이익에서 빼면 부담금은 4400만원이 된다. 공공임대 비용 산정 때 공시가가 아닌 감정가를 반영하면 부담금은 2800만원까지 감소한다. 20년간 주택을 장기 보유한 1가구 1주택자가 추가로 장기보유 감면까지 받으면 부담금은 840만원까지 줄어든다.

이번 시행령에는 투기과열지구(서울 강남·서초·송파·용산)가 아닌 곳에 공시가격 3억원 이하의 집을 보유한 경우 재건축 부담금 산정 때 주택 수에서 빼주는 내용도 포함됐다. 상속·결혼으로 보유한 주택과 재건축 사업 중 거주하기 위한 대체주택도 일정 기간 처분 조건을 달아 주택 수에서 제외해 준다.

1가구 1주택자 기준에서 1가구 세대원을 조합원과 배우자, 주민등록표상 등재된 이들의 직계 존·비속으로 정했다. 다만 고령인 부모와 함께 거주하고 있는 경우 부모가 집이 있다면 1가구 2주택이 돼 감경 혜택을 받지 못하는 일을 막기 위해 60세 이상은 세대원에서 제외한다. 반면 19세 미만 자녀의 경우 주민등록표상에 없어도 세대원으로 보도록 했다. 또한 60세 이상으로 1가구 1주택자인 조합원은 주택 처분 때까지 납부 유예를 신청할 수 있게 했다. 박용선 국토부 주택정비과장은 “1주택 실수요자와 고령자들의 부담이 경감될 것으로 보인다”고 밝혔다.

다만 정비업계에서는 재건축 부담금 완화에도 여전히 부담이 크다고 말한다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “재개발에는 없는 부담금을 재건축에만 매기는 것 자체에 부담을 느끼는 조합원이 여전히 많다”며 “장기 보유 1주택자에만 감면 혜택을 주는 것도 보유 기간, 보유주택 수 등이 다른 조합원 간 이해관계가 충돌해 자칫 사업 지연으로 이어질 수 있다”고 설명했다.

이에 재초환법을 아예 폐지해야 한다는 주장도 나온다. 하지만 법 개정 과정에서 여야가 1년 넘게 이견을 보인 데다, 재건축 초과이익에 대한 적절한 환수가 필요하다는 여론이 높은 상황이라 폐지는 현실적으로 어려운 상황이다.