‘돈 없으면 집 사지 마’...강남 집값 잡으려다 ‘노도강’ 먼저 비명

서울 아파트 전경. 

지난 9월 아파트 매매 상승거래가 줄고 거래량도 큰 폭으로 감소하고 있지만 신고가 비중은 오히려 치솟은 것으로 나타났다. 주로 고가 및 인기지역에서 최고가 거래 비중이 상승했다. 강남 등 주요 지역 집값을 잡으려는 대출규제가 중산층·서민 단지에 더 타격을 주고 있다는 분석이다.

21일 직방에 따르면 지난 9월 서울 아파트 신고가 비중(10월 17일 신고기준)은 15.7%로 전달(14.3%)에 비해 상승했다. 거래량과 상승거래 비중이 줄고 있지만 신고가로 거래된 아파트 비중은 올해 들어 가장 높은 수준을 기록했다.

신고가 비중 상승을 견인한 지역은 강남 3구와 마용성 등 이른바 갈아타기 수요가 몰린 곳이다. 용산구 아파트 최고가 매매 거래 비중은 지난 8월 35.2%에서 9월에는 47.1%까지 상승했다. 10채 중 5채 가량이 전고점을 뚫은 것으로 집값 급등기 때인 지난 2020~2021년 수준과 비슷하다.

강남구도 이 기간 36.8%에서 40.0%로 상승했다. 강남구의 경우 신축은 물론 노후 재건축 단지인 압구정동 현대 아파트 단지에서 연일 신고가 기록이 쏟아지고 있는 상황이다.

송파구 역시 9월 신고가 비중이 19.5%로 전달(17.5%)에 비해 상승했다. 목동 신시가지 단지가 대거 재건축을 추진중인 양천구의 경우 9월에는 10채 중 3채가 전고가 기록을 넘어섰다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 "전체 거래량이 반토막 나면서 신고가 거래도 9월의 경우 8월에 대비 절반 가량 줄었다”며 “하지만 주요 지역을 중심으로 최고가 거래가 연이어 나오면서 비중은 급등하는 모습을 보이고 있다”고 말했다.

이런 가운데 외곽지역의 경우 신고가 비중이 주춤하거나 줄어드는 모습이다. 노원구의 경우 신고가 비중이 8월 3.0%에서 9월 1.8%로 1.2%p 줄었다. 9월에는 신고가 거래가 거의 사라지는 모습이다. 도봉구도 6.1%에서 6.0%로 감소했고, 강북구도 0.3%p(2.7%→2.4%) 줄었다.

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전문가들은 대출규제 강화로 수요가 양분되면서 자산가들이 선호하는 인기지역은 높은 가격에 거래되고, 다른 지역은 내집마련 수요가 크게 감소한 영향이 크다는 분석이다. 아울러 주요 지역의 경우 이미 상당수 아파트가 전고점을 회복하면서 거래 때마다 신고가를 기록하고 있다는 지적이다.

고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "대출규제 영향을 받지 않은 자산가들과 그렇지 않은 수요자 등 매수세력이 양분되고 있다"며 "이른바 상급지 갈아타기 수요가 많은 지역과 재건축 단지를 중심으로 자산가들이 계속 매수에 나서면서 신고가 비중이 높게 나타나고 있다”고 말했다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "한강벨트 등 주요 지역의 경우 이미 전고가를 회복하면서 거래되는 가격마다 신고가를 기록하는 모습"이라며 “외곽지역의 경우 가격 부담 문제가 아니고 아예 대출이 줄면서 사고 싶어도 못 사는 상황”이라고 말했다.