'규제 완화' 도시형주택, 아파트가 될 수 있을까

남산에서 바라본 서울 도심 아파트 모습. 
도시형생활주택의 건축면적 제한 완화 등을 담은 주택법 시행령과 주택법 시행규칙 등 개정안이 최근 시행됐습니다. 개정안은지난해 8월 발표한 '8·8 공급대책'의 후속 조치입니다. 2009년 도입된 도시형 생활주택은 주택 보급 확충을 위해 기존 주택 건설 기준, 부대시설 설치 기준을 많이 완화하거나 배제한 것이 특징입니다.

지금까지 도시형생활주택 중 아파트형 주택은 5층 이상 지을 수 있지만 전용면적 60㎡를 초과할 수 없었습니다. 하지만 개정안이 시행되면서 이제부터는 전용 85㎡까지 지을 수 있게 됐습니다. 반대로 그동안 느슨했던 편의시설 기준은 강화됩니다. 지금까진 가구당 0.6대 이상의 주차 공간만 확보하면 됐지만, 앞으로는 전용면적 60㎡~85㎡ 이하일 경우 가구당 1대 이상의 주차공간을 마련해야 합니다. 개정안은 1월 21일 이후 사업계획승인 또는 건축허가를 신청하는 경우부터 적용됩니다.

정부가 이번에 도시형생활주택의 면적 제한을 푼 건 아파트보다 더 줄어든 비아파트 부문을 활성화하기 위한 것으로 보입니다. 전세사기 여파로 비아파트 기피 현상이 심화하면서 공급이 급감했기 때문입니다. 작년 1~11월 전국의 비아파트 입주물량은 3만8138채로 전년 같은 기간과 비교하면 37.7%나 줄어들었습니다. 같은 기간 전국 아파트 입주물량(36만5770채)이 13.0% 늘어난 것과는 대조적입니다.

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사진=심형석 우대빵연구소 소장
정부는 도시형생활주택이 아파트와 별 차이가 없게 되면서 주택공급이 늘어날 것으로 기대하고 있지만 실제 공급이 늘어날지는 의문입니다. 최근 아파트 공급이 어려워지고 있는 것은 급격한 공사비 상승과 수요 부족 때문인데 공급 규제를 푼다고 해결이 되기는 어렵기 때문입니다. 특히 전용 60㎡ 초과 가구가 150채 이상인 도시형생활주택의 경우 경로당과 어린이 놀이터 등 주민공동시설을 설치해야 하는데, 이는 사업성을 낮추는 요인이 됩니다. 따라서 150채 넘는 규모의 도시형생활주택이 생겨날 가능성은 크지 않습니다.

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150채가 안 되는 한동짜리 소규모 주택사업은 규모의 경제를 달성하기 어렵습니다. 대단지 아파트보다 높은 공사비가 책정될 수 있습니다. 가뜩이나 서울 미분양주택의 상당수가 한 동짜리 아파트나 도시형 생활주택인데, 줄어든 사업성으로 인해 미분양 우려는 더 커질 겁니다. 적은 가구수는 생활인프라를 구축하기 어려운 만큼 자산가치도 떨어집니다.

도시형생활주택은 아파트에 비해 저렴합니다. 부대시설이나 주차장 기준을 완화했는데, 규제완화는 사업성을 높여주기 때문에 굳이 터무니없는 분양가를 책정할 필요가 없습니다. 하지만 2021년 주택경기가 호황일 때 강남에는 평당 1억원 가까이 분양하는 도시형생활주택도 있었습니다. 따라서 규제를 완화한다고 저렴하게 또는 많이 공급할 것 같지는 않습니다.

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항상 우려되는 대목은 주택 수요입니다. 도시형생활주택은 기본적으로 아파트보다 저급한 상품으로 인식됩니다. 좋은 지역에 고급 시설로 지어지더라도 적은 가구 수와 편의시설을 고려하면 아파트를 넘어서기 힘듭니다. 현재 주택이 부족해서 가격이 오르거나 주택시장이 불안하지는 않습니다. 수도권 외곽과 지방은 공실과 미분양 문제로 골머리를 앓고 있습니다. 오히려 필요한 주택이 부족하기 때문에 가격이 오르는 겁니다. 좋은 주택을 더 많이 공급하는 것과 빠르게 지을 수 있는 저급품을 늘리는 것은 다른 이야기입니다.

공급하기 위해서는 주택수요가 따라줘야 합니다. 그럼에도 불구하고 수요를 진작시킬 수 있는 규제완화는 사용하지 않고 공급을 늘리는 규제완화를 한다면 큰 효과를 보기가 어렵고 오히려 시장을 왜곡할 뿐입니다. 주택공급과 함께 주택수요가 늘어날 수 있는 규제완화를 함께 사용해야 합니다. 꼭 필요한 주택을 늘릴 수 있는 주택공급정책이 제대로 실현되기를 기대합니다.

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