"급매도 아닌데 수억원 싼 보류지…현금 없으면 낭패"

조합원 보유 매물 경쟁입찰 방식으로 매각 진행
주변 시세 대비 수억원 싸고 입찰자격제한 없어
"저층 위주, 짧은 잔금 납부기한 등 주의 필요해"

 서울 아파트 분양가는 오르고 청약경쟁률은 여전히 치열한 가운데 조합이 가지고 있다가 내놓는 ‘보류지’가 주목받고 있다. 보류지는 조합이 물량 착오, 사업상의 예비 목적 등을 이유로 전체 가구 수의 1% 이내 일반 분양 물량을 남겨뒀다가 필요시 경매 매각 방식을 통해 시장에 내놓는 물건이다.

인근 시세 대비 저렴하고 조합이 가지고 있던 물건이라 단지 내 위치, 평형 등의 조건이 좋고 청약통장도 필요없다. 그러나 경쟁입찰 방식이라 얼마에 낙찰될 수 있을지 장담할 수 없고, 잔금 납부 기한이 짧아 현금을 충분히 보유하지 않고 있다면 매수가 쉽지 않다는 점을 간과해선 안된다는 것이 전문가들의 조언이다.

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13일 서울시 정비사업 정보몽땅 조합입찰공고에는 ‘롯데캐슬 리버파크 시그니처’(자양1구역 주택재건축)의 매각 공고가 올라가 있다. 롯데캐슬 리버파크 시그니처는 총 878가구로 지난해 7월 준공된 곳이다. 한강 인접성을 갖추고 있고, 2·7호선 건대입구역과 성수역을 도보로 이용할 수 있는 입지를 갖추고 있다.

조합이 오는 15일 공고 마감일을 기준으로 내놓은 물건은 전용면적 59A㎡(101동 201호), 84B㎡(103동 105호) 각각 1가구 씩이다. 조합이 공고한 최저입찰가는 59A㎡ 기준 10억9830만원, 84B㎡ 14억864만원이다. 이는 2020년 3.3㎡당 평균 2978만원에 분양했던 것과 비교해 약 3억원 가량 비싼 금액이다.

시세와 비교하면 가격 차이는 더 크게 벌어진다. 이날 네이버 부동산 기준 59A㎡(104동, 저층) 매물은 18억원, 84B㎡(103동, 고층)는 23억원에 가격이 올라와 있다. 건대입구역 인근 A공인중개사무소 대표는 “보류지 매각으로 나오는 건 기존 분양가에 비해서는 당연히 가격이 올랐지만, 시세나 호가에 비해서는 싼 건 사실”이라면서 “인근 입주를 앞둔 단지 시세로 보면 최소 7억원 이상은 차이가 난다”고 말했다.

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이달 11일 공고가 올라온 ‘e편한세상백련산’도 다음달 12일까지 22일 동안 입찰 서류를 방문 접수 받는다. 응암제4구역 주택재건축 정비사업 조합이 낸 매각 공고에 따르면 보류지로 나온 곳은 84B㎡ 106동 202호, 107동 103호 두 가구다. 최저입찰가는 두 가구 모두 8억1000만원이다. 106동 202호 보류지는 지난 2021년 4월 9억2000만원에 매각된 곳이지만, 당시 낙찰자와 계약이 완료되지 않아 이번에 다시 나온 물건이다.

응암동 B 공인중개사 관계자는 “같은 단지 호가 기준으로 비교해보면 비슷한 저층도 1억원 가량 싼 것 같다”고 설명했다.

문제는 선호도가 낮은 저층이라는 점과 잔금 납부 기한이 상대적으로 짧단 점이다. 자양1구역 주택재건축 조합은 롯데캐슬 리버파크 시그너처 보류지 매각공고에 입찰 참여시 입찰보증금으로 입찰 기준 가격의 10%를 납부해야 한다는 점을 명시했다. 또 낙찰 이후 계약체결 기간 내에 계약을 체결하지 않을 경우 해당 낙찰은 무효가 되고 입찰보증금은 조합에 귀속되며 환불되지 않는다고도 공고했다. 조합 관계자는 “잔금 일자는 정확히 정해지지 않았지만 1월을 넘기지는 않을 것 같다”고 말했다.

e편한세상백련산 역시 매각 공고에 입찰금액의 10%는 입찰시 납부해야 하며 낙찰자가 계약을 포기하거나 미계약 시 보증금을 반환하지 않는다고 적었다. 또 제출서류가 미비하거나 누락해 제출했을 때, 입찰서에 주요 기재사항을 누락하거나 오기할 경우에도 입찰 무효가 된다고 명시했다. 중도금은 입찰금액의 20%를 계약일로부터 45일 이내, 잔금은 입찰금액의 70%를 계약일 이후 120일 이내 납부해야 한다. 더불어 만일 잔금 미납시 연체료가 연 18% 발생하고, 30일 이상 연체시 계약은 해제된다는 조건도 적시했다.

이 때문에 입찰 신청 전에 조합이 공고한 가격이 ‘최저입찰가’라는 것을 고려해야 한다. 보류지 최저입찰가는 일반분양가와 달리 조합이 매각하는 시점에 시세 등을 고려해 책정하게 되는데, 입찰 방식이 최고가를 써내는 경쟁이라 적정한 가격을 써내야 낙찰 가능성을 높이면서도 시세에 비해 조금이라도 싸게 살 수 있다.

고준석 제이에듀투자자문 대표(연세대 경영전문대 상남경영원 교수)는 “보류지가 나온 단지가 그 동네에서 대장주 역할을 할 수 있다고 판단되면 시세 대비 몇 천 만원이라도 더 써내야 낙찰 가능성을 높일 수 있고, 그렇지 않다면 낙찰액을 너무 높이지 않는 것이 좋다”면서 “다만 잔금일이 짧기 때문에 현금이 충분히 준비돼야 한다”고 조언했다.

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보류지 낙찰에 대해서는 처음 듣네요.