"전세 만기 3주 전 방 빼라는 집주인…어쩌죠?"

올해 서울 아파트 전세 누적 상승폭 5%대 매매 앞질러
주택임대차분쟁 접수 건수 지난해 665건, 올해 더 늘듯
"계약 해지 2~6개월 전 통보 없으면 묵시적 갱신 해당"

“3주 뒤면 전셋집 계약이 만료되는데 이사를 알아보니 전세 보증금이 많이 올라 2년 더 거주하기로 마음먹었다. 집주인은 한 달 전까지도 아무 말이 없었는데 최근 자신의 딸이 들어오기로 했다면서 이사를 나가달라고 했다. 묵시적 계약갱신으로 더 살 수 있을지 궁금하다.”(강동구 소재 아파트 전세 거주자 30대 A씨)

가을 이사철을 맞아 전세 계약 만료 가구가 늘고 있는 가운데 전세가격 상승이 맞물리며 임대차계약 갱신에 대한 문제도 발생하고 있다. 전세가가 오르니 보증금을 올려 받고 싶어하는 집주인들과 보증금 인상 부담에 원래대로 계약을 갱신하고 싶어하는 세입자 사이의 갈등이 늘어나는 것이다.

12일 임대차분쟁 조정위원회에 따르면 주택임대차 분쟁 접수 건수는 관련 통계를 공개하기 시작한 2020년 44건에서 2021년 353건, 2022년 621건, 2023년 665건으로 매년 증가해왔다. 올해도 분쟁 조정 처리가 완료된 6월 기준으로 332건이 접수된 만큼 올 연말까지 주택임대차 분쟁 접수 건수는 지난해보다 더 늘어날 것으로 예상된다.

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부동산정보광장에 따르면 이날 기준 11월 서울 아파트 평균 전세 거래금액은 5억 7513만원으로 2년 전(약 5억 4000만원) 대비 3500만원 이상 올랐다. 올 들어 누적 전세가 상승폭을 봐도 매매가 상승폭을 앞지른 상황이다. 한국부동산원에 따르면 지난 4일 기준 올해 누적 기준 수도권 아파트 전세가 상승 폭은 4.43%로 매매가 상승 폭 1.84%을 크게 앞섰다. 서울의 경우도 매매가가 누적 기준 4.25% 오르는 동안 전세가는 5.02%나 오르며 전세 부담이 커지고 있다.

지난 정부에서 도입된 ‘임대차 2법’은 임차인을 보호하기 위해 임대인이 정당한 사유없이 계약 갱신 요구를 거절할 수 없도록 한 ‘계약갱신청구권’과 계약 갱신시 임대료 상승폭을 5% 이내로 제한하는 ‘전월세 상한제’ 등이 담겨 있다. 이중 계약갱신청구권 내에는 ‘합의 갱신’, ‘갱신요구권 청구에 의한 갱신’, ‘묵시적 갱신’ 크게 3가지로 구분된다.

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법률적 해석이 분분한 것은 대개 묵시적 갱신의 경우다. 묵시적 갱신은 주택임대차법의 경우 계약만료 2~6개월 전, 상가임대차법의 경우 1~6개월 전까지 기간 내 임대인·임차인 쌍방이 아무런 의사표현이 없었을 때 이뤄진다. 이 경우 계약조건은 주택과 상가 모두 이전 계약과 같은 내용으로, 최소 계약기간으로 주택은 2년, 상가는 1년이 보장된다.

A씨의 경우는 임대차 계약 만료 두 달 전까지 집주인이 아무런 통보를 하지 않았기 때문에 묵시적 계약 갱신에 해당한다. 김예림 법무법인 심목 변호사는 “A씨의 경우 집주인이 계약 만료 통지를 할 수 있는 2개월 전 시점까지 해지 의사를 통보하지 않았기 때문에 묵시적 계약 갱신에 해당하고, 이 경우 직계 가족이 들어온다는 이유로도 계약 해지가 되지 않는다”고 말했다.

다만, 만일 A씨의 집주인이 2개월 전까지 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 전달한 경우라면, 계약 갱신청구권을 써도 집주인 본인이나 직계 가족이 들어오는 경우엔 계약을 연장할 수 없게 되기 때문에 주의해야 한다. 김 변호사는 “이런 경우엔 계약을 연장할 수 없지만, 만약 집주인이나 직계 가족이 실제 거주하지 않고 새로운 세입자를 들이기 위한 거짓이었을 경우 전입세대를 조회해보고 손해배상을 청구할 수 있다”고 조언했다.

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실거주기간을 채워야해서 전세계약기간이 끝나고 세입자한테 나가달라고 미리 말했는데 이사오는거 맞냐고 이후에도 감시하던 할머니세입자가 생각난다. 주변이들한테 말하니 그들중 일부는 가난한 할머니이니 이해하라고 했다. 근데 그 할머니 동탄에 집 세채있었는 걸? 왜 세입자고 할머니면 무례해도 이해해줘야 하는건지. 난 법을 지켰고 계약기간은 만료됐고 전세금도 돌려줬다. 집주인은 무조건 악인가.