"내년 봄에는 지방까지 오를 것…미친 집값 재연될 수도"

고종완 한국자산관리연구원장 "전셋값부터 잡아야"
"단기적인 공급 대책 필요, 수요자에 안정감 줘야"

고종완 한국자산관리연구원장
"다소 빠르긴 하지만 서울은 이미 상승 사이클에 접어들었다. 올가을까지 수도권 전체 지역으로 상승 장세가 확산하고, 별다른 변수가 없다면 내년 봄쯤에는 지방 역시 상승을 시작할 것이다."

고종완 한국자산관리연구원장은 지난 17일 뉴스1과의 인터뷰에서 "내년부터는 부동산 경기가 침체를 마무리하고 본격적으로 상승기에 진입할 것이다. 이대로라면 미친 집값이 재연될 우려가 있다"며 이같이 밝혔다.

이 같은 전망을 내놓은 배경에는 주택담보대출 금리 인하가 있다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)의 주담대 고정형(5년 주기형) 금리는 2.88~5.71%로 집계됐다. 지난 5일 2.90~5.74%보다 상하단 0.02~0.03%포인트(p) 내렸다.

한때 주택담보대출의 상단이 7%대를 넘어서면서 다소 시장에 충격을 줬으나, 이젠 그런 고금리 상황에서 벗어났다는 설명이다.

고종완 원장은 "주담대가 지난해 말까지만 해도 6~7% 수준이었는데, 지금은 3~4%로 반토막이 났다"며 "특히 신생아특례대출 등 파격 금리의 정책대출이 등장했다. 게다가 금리인하 기대감도 커진 상황"이라고 강조했다.

전셋값의 상승도 고 원장이 집값 상승을 전망하는 이유다. 전셋값이 오르기 시작하면, 차라리 집을 사겠다는 인식이 퍼지면서 실수요를 자극하기 때문이다.

부동산원에 따르면 서울 전셋값은 0.20% 오르며 60주 연속 오름세를 이어갔으며, 상승폭도 매주 키워가고 있다.

고 원장은 "지금의 매맷값 상승을 두고 비정상이라고 말할 수는 없다. 전셋값은 6개월 이상 오르면 매맷값에 영향을 준다"며 "현재 도심 내 주택 공급이 절대적으로 부족하다 보니 전셋값이 크게 오르는 상황"이라고 강조했다.

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그는 코로나-19 이후 증가한 유동성을 적기에 흡수하지 못한 것이 집값 상승을 예상보다 빠르게 불러왔다고 설명했다. 고 원장은 "코로나 팬데믹 이후 유동성 흡수를 하지 못했다"며 "그런 측면에서 상승요인이 더해지니 상승 사이클이 6개월 정도 빨리 찾아오게 됐다"고 했다.

집값 안정을 위해선 '전셋값'에 초점을 맞춘 대책을 내놔야 한다는 게 고 원장의 생각이다. 그는 "전셋값이 안정되면 매맷값은 안정된다. 반대로 전세가 오르면 매매도 오른다"며 "집값을 잡으려면 전세 시장을 안정화할 수 있는 대책을 내놔야 한다"고 강조했다.

그러면서 입주물량을 단기간에 늘릴 수 있는 대책이 시급하다고 했다.

그는 "공급확대 방안을 지금 밝혀봐야 뜬구름 잡는 얘기로 인식될 것"이라며 "공공에서 임대아파트를 빨리 지어서 소규모라도 공급해야 한다. 자투리 땅을 활용한다든지 그린벨트라도 가져다 써야 한다. 수요자에게 공급이 될 것이라는 심리적 안정을 줘야 한다"고 말했다.

이어 "당장 입주물량이 얼마나 나오느냐가 중요하다"며 "배가 고픈 사람에게 몇년 뒤에 쌀이 나오니 버티라고 하면 무슨 도움이 되겠냐"고 덧붙였다.

공급 부족의 원인인 공사비 문제도 정부가 적극 나서서 해결해야 한다고 지적했다. 그는 "3기 신도시나 재건축 등이 스톱된 것이 결국은 공사비 때문"이라며 "자잿값을 낮추려는 시도가 있어야 한다. 중국이 현재 부동산 경기가 안 좋으니 남아도는 자재를 적극적으로 수입해야 한다"고 제언했다.

그러면서 "한시적으로라도 해외 근로자 쿼터제를 풀어줘야 한다"며 "정부는 공사비 상승은 어쩔 수 없는 부분이 있다고 하지만 우리나라만큼 많이 오른 나라는 없다. 일본과 미국은 값싸게 자재 등을 외국에서 조달한다"고 부연했다.

고 원장은 프로젝트파이낸싱(PF) 문제도 속도감 있게 해결해 건전 사업장은 정상적으로 운영할 수 있도록 할 필요가 있다고 봤다.

최근 논란이 된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상에 전세대출을 추가하는 방안에 대해선 "서울 전세의 평균가 7억 원 이하는 적용하지 않는 등 선별적으로 운영할 필요가 있다"고 했다.

고 원장은 매수를 고민하는 이들에게 서울 추격 매수는 자제해야 한다고 조언했다. 그는 "서울은 무릎 위를 지났고 많이 올랐다"며 "경기와 인천을 중심으로 내집마련 전략을 세워도 괜찮다"고 강조했다.

특히 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통 호재가 풍부한 입지를 중점적으로 살피라고 전했다.

고 원장은 "보통 지하철이 개통하면 집값이 15~23%가량 오른다"며 "파주에서 서울역까지 GTX가 곧 개통을 앞두고 있다. GTX 신설 역세권 주변으로 매수를 하면 손해는 나지 않는다"고 설명했다.