"다 지은 새 아파트인데"…쳐다보지도 않는 이유가 '처참'

"집값 오르지도 않을텐데, 미분양 아파트 누가 사요?"

미분양 7만가구 훌쩍…악성 미분양 2만가구 넘어
"DSR 완화 도움 안돼…보다 근본적인 해결책 필요"

경기도 고양시 한 부지에 세워진 서울 분양 아파트 모델하우스 모습

"대출만 풀어준다고 미분양 아파트 살 수 있나요. 살 때도, 팔 때도 혜택이 없잖아요. 집값이 오른다고 장담하기도 어렵고요."(부동산 투자에 관심이 많은 50대 실수요자)

미분양 주택이 빠르게 쌓이고 있습니다. '악성 미분양'으로 꼽히는 준공 후 미분양이 전체 미분양 주택의 3분의 1 수준입니다. 정부와 여당을 중심으로 미분양 물량을 털어내기 위해 금융 규제를 완화해야 한다는 목소리가 나옵니다. 다만 실효성이 크지 않다는 의견이 많습니다.

10일 국토교통부가 발표한 '2024년 12월 주택통계'에 따르면 지난달 말 기준 전국 미분양 주택은 7만173가구로 집계됐습니다. 미분양 물량은 지난해 6월 7만4037가구까지 늘었지만, 7월 7만1822가구로 줄어든 뒤 5개월 연속 줄어들었습니다. 하지만 지난해 12월 한 달 만에 5027가구가 폭증했습니다. 수도권은 1만6997가구로 직전 달보다 2503가구(17%), 지방은 5만3176가구로 2524가구(5%) 늘었습니다.

문제는 악성 미분양으로 꼽히는 준공 후 미분양입니다. 준공 후 미분양은 작년 12월 기준 2만1480가구로 전월보다 2836가구(15.2%) 늘었습니다. 악성 미분양이 2만가구를 넘어선 것은 2014년 7월 2만312가구 이후 10년 5개월 만에 처음이죠. 2023년 8월부터 17개월 연속 불어나는 추세입니다.

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악성 미분양이 가파르게 쌓이면서 여당인 국민의힘은 비수도권 미분양 주택 구입을 위한 대출에서 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 한시적으로 완화해달라고 정부에 요청했습니다.

DSR은 대출자의 소득과 원리금 상환능력을 고려해 대출 한도를 정하는 규제입니다. 말 그대로 대출의 총량을 결정하는 규제인데요. 일단 금융위원회는 이런 요구에 "신중하게 고려할 것"이라고 중립적인 입장을 내비쳤습니다.

전문가들은 대출 총량을 규제하는 DSR이 한시적으로 완화돼도 지방 미분양 주택 해소에 결정적인 역할은 하기 어렵다고 설명합니다.

양지영 신한투자증권 자산컨설팅부 수석은 "아무래도 대출 규제를 완화하면 일부는 도움이 될 것이라고 본다"면서도 "지방 부동산을 살 때 매력이 있어야 하는데 지방의 경우는 그렇지 못한 상황"이라고 말했습니다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "대출 총량을 규제하는 DSR 완화로는 큰 도움이 되지 못할 것"이라면서 "현재 DSR 기준을 살펴보면 수도권이 강하게 적용되고 지방은 상대적으로 약하게 적용되는 식인데 지방은 집값이 수도권보다는 낮기 때문에 DSR과 관계없이 집을 살 수 있는 상황"이라고 지적했습니다.

미분양 주택 해소를 위해선 주택 매수자들에 대한 세제 혜택도 동반해야 한다는 조언입니다. 부동산 리서치 업체 부동산R114에 따르면 과거 이명박·박근혜 정부 당시 9억원 이하의 미분양주택을 구입하는 경우 5년간 양도소득세를 전액 면제하기도 했고 분양권 전매제한 완화 등의 정책을 펴기도 했습니다.

윤지해 부동산R114 수석 연구원은 "당시 미분양 해소 대책을 내놓은 이후 경기가 호전되면서 정책 효과가 극대화, 미분양이 극적으로 해소되는 모습을 보였다"며 "당장 정책을 내놓는다고 바로 반응하진 않겠지만 추후 경기가 나아지면 정책과 함께 상승효과를 볼 수 있을 것"이라고 말했습니다.

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경기도 고양시 한 부지에 세워진 서울 분양 아파트 견본주택 모습. 
법인에 대한 혜택을 되살려야 한다는 의견도 나옵니다. 과거 부동산 시장에선 법인을 소유한 투자자 여럿이 모여 버스를 대절해 지방 부동산을 매입하는 이른바 '원정 투자'는 주택시장을 교란하는 부작용이 있었지만 일부분 미분양 해소에 긍정적인 역할을 하기도 했습니다.

송승현 도시와경제 대표는 "현재 법인이 내는 취득세 중과세율은 12%에 달한다"며 "부동산 시장에 큰손들이 진입할 수 있는 문턱이 너무 높다. 투자자들의 '원정 투자'가 현재는 거의 씨가 말랐다고 볼 수 있다"고 말했습니다.

김효선 수석위원도 "민간임대사업자들이 아파트 한 동을 통으로 매입하는 경우도 있었지만, 요즘엔 메리트가 없다 보니 크게 기여하지 못하고 있다"며 "임대사업자에 대한 운영 세제 혜택 등을 준다면 지방 미분양 해소를 도울 수 있을 것"이라고 설명했습니다.

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보다 근본적인 문제가 해결돼야 한다는 제언도 나옵니다.

송승현 대표는 "지방 부동산 시장은 정책이나 금리보다는 해당 지역 경제에 따라 좌우되는 경향이 더 크다"며 "지방 미분양 해소를 위해선 '지역 경제를 어떻게 활성화할 것인가'를 더 고민해야 한다"고 강조했습니다.

양지영 수석도 "과거 혁신도시 등을 살펴보면 기업이 이전했을 때 주택에 대한 매수 수요가 많이 늘어났다"며 "이와 함께 미분양이 늘어난 것은 단기간에 공급이 폭발적으로 늘어난 이유가 있기 때문에 인허가를 선별적으로 내주는 등 지자체가 적절히 조절할 필요가 있을 것"이라고 부연했습니다.

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지방 미분양은 계속 늘어날 겁니다. 어쩔 수 없죠. 수도권 중심가로 붙는 수 밖에요