대구 수성구 재건축 초과이익 3천억원 대폭 완화…면제 대상 562억원

재건축 대못 '초과이익 환수' 개정안...노후계획도시 특별법도 제정
우방범어타운 2차 919억원, 범어우방 1차 735억원
1인당 가장 많은 곳 범어동 삼일맨션 3억5천만원

대구 상공에서 바라본 시가지 아파트 모습.

아파트 재건축 관련 법안 2건이 국회를 통과하면서 재건축 초과이익 환수 기준이 대폭 완화되고 노후 신도시 용적률은 최대 500%까지 허용된다. 2가지 모두 적용되는 대구 수성구를 중심으로 향후 개발에 대한 기대감이 높아지고 있다.

지난 8일 국회는 본회의를 열고 재건축 과정에서 발생한 초과이익을 환수하는 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 개정안을 통과시켰다. 환수금은 준공시 집값에서 추진위원회 설립 당시 집값 등을 뺀 금액으로 산정되는데 초과이익이 3천만원 이하면 면제되고 그 이상은 금액별로 10~50%씩 부과된다. 개정안은 8천만원까지 면제하는 내용을 담고 있다.

대구시가 올해 6월쯤 초과이익 환수금을 추정한 결과 부과 단지는 27개, 면제 단지는 4개였다. 개정안의 통과로 부과 단지는 15개, 면제 단지는 16개로 변경됐다. 면제 단지가 12곳이나 늘어난 것이다. 집값 상승폭이 컸던 수성구의 경우 기존 부과 단지는 모두 10개였다. 기존법에 따라 2017년 12월 31일까지 관리처분인가(소규모재건축의 경우 사업시행인가)를 받지 못한 재건축 사업은 모두 부과대상이었다.

수성구청이 추정한 10개 단지의 초과이익은 우방범어타운2차(919억원), 범어우방1차(735억원), 중동희망지구(358억원) 등 약 2천952억원이다. 구청에 따르면 1인당 초과이익이 가장 많은 곳은 조합원이 63명 규모인 범어동 삼일맨션 소규모재건축사업으로 3억5천만원에 달한다. 그 다음은 범어우방1차(2억5천만원), 우방범어타운2차(2억3천만원) 순이다.

개정안이 시행되면 수성구 재건축 단지도 5개 부과, 5개 면제로 바뀐다. 면제 대상인 초과이익은 지산시영1단지(337억원), 파동강촌2지구(144억원) 등 562억원에 이른다. 5개 부과 단지들도 실제 내야하는 부담금은 대폭 줄어들 것으로 예상된다. 20년 이상 장기보유자는 최대 70%(1주택 기준)까지 감면되며 부과 기준 시점도 추진위원회 구성에서 조합설립인가 시점으로 연기해 부담을 완화했다. 최근 주택 가격이 내려가는 점도 영향을 미친다. 정비업계는 기존에 내야했던 부담금보다는 적어도 반 이상은 줄 것이라고 보고 있다.

국회는 이날 수도권 1기 신도시 특별법이라고 불리는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법도 통과시켰다. 특별법은 택지 조성 이후 20년이 넘은 100만㎡ 이상 노후계획도시를 대상으로 안전진단 규제를 완화하고 용적률 특례를 제공한다는 내용을 담고 있다. 대구에서는 성서·칠곡·칠곡3·노변·범물·시지·지산지구 모두 포함될 것으로 예상된다.

특별법에 따라 2종 주거지역은 3종 주거지역으로, 3종 주거지역은 준주거지역이나 상업지역으로 변경할 수 있고 용적률을 최대 500%까지 올릴 수 있다. 용적률이 오르면 기존 15~20층인 아파트를 30층까지 올려 사업성이 크게 개선된다.