살던 집, 셀프 낙찰 방법

살던 집, 셀프 낙찰 방법\

전세보증보험 미가입시 '강제경매'
전셋값>집값일땐 '차라리 셀프낙찰'
5월부터 낙찰해도 무주택자격 유지"먹고 죽을래도 돈 없다!"

집주인이 돈이 없다면서 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않는 경우가 더러 있습니다. 만약 전세보증보험에 가입했다면 다행이지만 그렇지 않다면 눈앞이 캄캄할텐데요.

집주인이 뻔뻔하게 나오는 걸 봐서는 전세보증금을 돌려받을 길이 없는 게 아닐지 겁부터 날 수 있고요. 이럴 때 할 수 있는 게 '경매'입니다.

임차해 살고 있던 집을 강제로 팔아 그 돈으로 보증금을 되찾는 방법인데요. 집값이 보증금보다 낮다면 '셀프 낙찰'을 받을 수도 있고요. 경매, 나도 할 수 있을까요?

최근 임대차 계약기간이 만료돼도 보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 급속히 증가하고 있습니다. 

한국부동산원의 '임대차시장 사이렌'에 따르면 전국 임대차 보증사고 금액은 지난해 9월 1098억원에서 올해 2월 2542억원으로 불과 6개월 만에 두 배 이상 늘었죠.

여기서 말하는 보증사고란 전세계약 해지 또는 종료 후 1개월 내 정당한 사유 없이 보증금을 되돌려받지 못했거나, 계약 기간 중 경매 또는 공매가 실시돼 배당 후 세입자가 보증금을 받지 못한 경우인데요. 

집값 하락으로 전셋값이 오히려 높아지는 '역전세' 현상 등이 발생한 게 영향을 미친 것으로 풀이됩니다. 

전세를 끼고 집을 산 갭투자자 등이 세입자에게 전세금을 돌려줄 여력이 없어지자 세입자가 결국 경매를 신청하게 된 거죠.

임차인이 전세보증보험에 가입했다면 HUG 등 보증기관을 통해서 보증금을 보장받을 수 있는데요. 그렇지 않다면 법의 힘을 빌려 강제로 받아내는 수밖에 없죠. 그 대표적인 방법이 강제 경매입니다. 

강제 경매는 채무자가 빚을 갚지 않을 때 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각해 그 매각 대금으로 빚을 받아내는 절차인데요.

먼저 채권자(임차인)가 채무자(임대인)를 상대로 소송을 걸어 승소판결을 받은 뒤 경매 절차를 밟을 수 있습니다. 

전국 임대차보증사고 금액 월별 추이./그래픽=비즈워치경매 절차는 △강제경매 신청 △강제경매개시의 결정 △배당요구의 종기 결정 및 공고 △매각 준비 △매각 실시 △매각결정 절차 △매각대금 납부 △배당절차 △소유권이전등기와 인도 등의 순인데요.

임차인은 집이 팔리고 그 매각대금을 배당할 때 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다. 

이 때 임차인의 배당 순위가 중요한데요. 순위대로 돈을 배당받기 때문이죠.

배당 순위는 △경매집행 비용 △취득자가 경매 부동산에 투입한 유익비 △소액 임차보증금 중 최우선변제액과 3개월간의 임금 및 퇴직금 △국세 및 지방세 △우선변제권(대항력을 갖춘 저당권과 임차보증금채권 중 우선순위) △일반 임금채권 △국세 및 지방세(저당권 전세권보다 늦게 설정된 세금) △보험료 및 공과금 △가압류 등 일반채권 등의 순입니다.

임차인이 전세보증금을 최대한 돌려받기 위해선 3순위인 최우선변제권 요건을 갖춰야 하는데요. 확정일자, 점유, 전입신고, 배당요구 등이 돼 있어야 합니다. 

전셋값>집값일 때...'차라리 산다'    

하지만 경매로 집을 팔아도 오히려 낙찰금액이 전세보증금보다 낮아 돈을 얼마 돌려받지 못하는 경우도 있는데요. 

지금처럼 집값 하락기엔 더 그렇고요. 전세 세입자가 있는 경우 응찰하려는 사람이 별로 없어 유찰되면서 낙찰금액이 깎이기도 합니다. 유찰될 때마다 최초 감정평가 금액의 약 20%씩 낮춰 낙찰을 받거든요. 

요즘 울며 겨자 먹기로 '셀프 낙찰'을 받는 임차인이 많아진 이유죠. 경매 신청을 한 뒤 입찰에 참여해서 직접 낙찰을 받는 방법입니다. 강제 경매 신청을 하면 법원에서 집을 감정하고 평가해서 경매 첫 입찰가가 결정되고요.

입찰일과 시간이 정해지면 법원에 가서 입찰을 하면 됩니다. 입찰 봉투와 기입 입찰표에 사건 번호, 물건 번호, 입찰자, 입찰가격, 보증금액 등을 적고 도장을 찍은 뒤 입찰보증금을 넣고 동봉해 제출하면 되는데요.

전국 부동산 강제경매 개시결정등기 신청 건수./그래픽=비즈워치단독 입찰이면 최저매각가격을 제시하면 되고요. 입찰자가 여럿이라면 입찰 금액이 가장 큰 사람이 낙찰되는 만큼 적당히 가격을 적어내면 됩니다. 

단 1원 차이로도 낙찰을 못 받을 수 있으니 눈치 게임이 필요할 수 있죠. 낙찰을 받으면 △매각허가결정 △항고기간 △잔금 납부 △배당 기일 순으로 진행되는데요.

셀프 낙찰의 경우 본인의 전세보증금만큼 낙찰을 받아서 상계신청을 하면 됩니다. 전세보증금을 경매 낙찰잔금 대신으로 상계하겠다는 거죠. 

모든 절차가 끝나면 소유권 이전을 하고 취득세도 내야 하는데요. 어쩔 수 없이 '유주택자'가 된 건데 이제 청약 기회는 사라진 거 아니냐고요?

다행히 오는 5월부터는 이렇게 불가피하게 임차주택을 낙찰받아도 무주택 청약 혜택이 유지될 전망입니다.  

임차보증금을 반환받지 못한 임차인이 경매 또는 공매로 임차주택을 낙찰받은 경우 전용면적 85㎡ 이하면서 공시가격이 수도권 3억원(지방 1억5000만원) 이하면 무주택이 인정되죠.

대신 청약 신청 후 전세계약서, 경매 또는 낙찰 증빙서류, 등기사항증명서 등의 자료를 사업주체에 제출해야 하고요. 

임차인 중에는 '설마 경매까지 가겠어?'라는 생각을 할 수도 있을텐데요. 요새 분위기에선 '남의 일'이라고 치부할 수 없을듯 합니다.

대한민국법원 등기정보과장에 따르면 전국 부동산 강제경매개시결정 등기 신청 건수는 지난해 10월 4822건에서 올해 3월 5486건으로 반년 만에 13.8% 증가했습니다. 

여전히 곳곳에서 역전세, 전세 사기가 끊이질 않는 만큼 미리 잘 알아보고 대응책도 충분히 숙지해두길 바랍니다. '똑똑한 전세살이'는 마칩니다.