소액으로 똑똑하게… 전세가 상승 탄 갭투자 어때?

소액투자 대비 높은 수익 기대 장점

대표적 리스크인 '역전세' 유의해야

강남권보다 경기권·지방권역 인기

경기 화성 동탄신도시 한 아파트 단지 모습.

서울 아파트 전세 가격이 1년째 상승하고 있다. 반면 매매가는 장기간 횡보하는 모습을 보이고 있다. 이에 갭투자(전세를 끼고 주택을 매입해 시세차익을 노리는 부동산 투자)에 대한 관심도가 다시 높아지고 있다.

한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매 가격은 지난해 12월부터 올해 3월까지 4개월간 하락을 거듭했다. 매매 가격 변동률은 최근 2주간 상승 전환을 이루긴 했지만 매매가 주간 상승률은 여전히 0.02% 수준에 그친다. 반면 전세 가격은 지난해 5월부터 46주째 상승을 이어가고 있다.

이 같은 영향에 2022년 하반기 바닥을 찍었던 아파트 갭투자 건수는 지난해부터 다시 상승세를 타고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울의 올해 1월 갭투자 건수는 537건이다. 이는 2022년 1월(310건), 지난해 1월(478건)보다 다소 증가한 것이다. 올해 2월(288건)과 3월(156건) 갭투자 계약 건수는 다소 줄었지만, 올 하반기 금리 인하가 시작될 경우 갭투자 건수는 더 늘어날 수 있을 것으로 전문가들은 보고 있다. 이처럼 서울 아파트 전세가율(매매 가격에 대한 전셋값 비율)이 높아진 점은 갭투자 유혹을 키우는 요소로 작용하고 있다.

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◇ 부동산 갭매수·갭투자의 의미와 장점

부동산 갭투자는 전세를 끼고 주택을 매입하는 방식을 말한다. 일반 아파트와 달리 매매가와 전세가의 차액이 낮은 집이 갭투자 시장에서 인기 있는 매물이다. 대부분 실거주를 목적으로 하기보다는 아파트의 갭만 보유하고 있다가 매매 가격이 상승하면 되팔아 시세 차익을 거두는 것을 목적으로 한다.

아파트 갭투자는 부동산 투자 중 가장 소액으로 투자할 수 있는 대표적 방법이다. 임차인의 전세 보증금을 끼고 투자하는 방식이기 때문에 비교적 소액으로도 투자하는 것이 가능하다. 또 투자금 대비 높은 수익을 기대할 수 있는 것도 장점이다.

예를 들어 2030세대가 부모 도움없이 매매가 10억원인 아파트를 구입하는 것은 어렵지만, 이 아파트의 전세 보증금이 8억원이라면 2억원으로 집주인의 지위를 얻을 수 있게 된다. 이 과정에서 은행권 주택담보대출 실행도 가능하다. 고가의 집을 비교적 저렴한 가격에 구입할 수 있다는 의미다.

공인중개업계에선 아파트 갭투자 시도 시 전세가율이 높은 아파트를 투자 대상으로 해야한다고 권한다. 서울 강남권 고가 주택은 대중적 인지도가 높은 편이지만, 갭투자 시장에선 비선호 상품으로 여겨진다. 실제 국내 최고가 아파트인 서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리'의 경우 전용 84㎡ 매매가가 40억원에 달하는데, 같은 평형 전세가는 16억원에 그친다. 갭투자에 필요한 비용만 20억원이 넘는 점을 고려하면 갭투자 시장에서 인기를 끌기는 어렵게 된다.

공인중개업계에서 권하는 갭투자 상품은 전세가율이 80%를 넘으면서 거래량이 활발한 아파트다. 살펴봐야 할 항목으로는 갭투자 하고자 하는 지역의 교통과 인구, 개발 유무 등이다. 또 이들이 권하는 지역은 서울 강남권 보다는 경기권이나 지방권역이다.

실제 경기 화성시 병점동 '병점역 에듀포레' 전용 75㎡는 지난해 12월 3억원에 매매된 후 2억7000만원에 전세 계약이 체결됐다. 해당 거래에서 매수자는 3000만원의 투자금으로 집주인의 지위를 얻게 된 것이다. 수도권광역급행철도(GTX) 노선 신설 등으로 실수요자가 많아져 전세가율이 높아진 영향인 것으로 보인다. 아실에 따르면 최근 3개월간 갭투자가 가장 많았던 지역이 최근 GTX-A 노선이 뚫린 경기 화성시(48건)이다. 이외에도 10위권 안에 인천 서구, 경기 수원시 영통구, 시흥시, 남양주시와 충남 아산시·천안시 등 GTX 호재가 있는 곳이 대거 포함됐다.

전문가들은 갭투자 상품 주변의 갭투자 시 투자하고자 하는 물건을 눈으로 직접 확인해야 한다고 조언한다. 또 갭투자 아파트의 적정한 전세 보증금 책정과 공실 방지를 위한 유지관리 등에도 관심을 기울여야 한다고 권한다.

◇갭투자 위험부담 적지 않아… '역전세' 유의해야

다만 부동산 갭투자는 투자금 대비 고수익을 기대할 수 있는 투자인 만큼 이에 따르는 위험 부담도 적지 않은 편이다.

대표적 리스크로는 '역전세'가 있다. 역전세는 계약 만기 때의 전세 시세가 계약 이전인 2년전에 비해 전세 보증금이 낮아진 현상을 말한다. 서울 아파트 전세 가격은 지난 1년간 줄곧 상승을 거듭해왔지만, 이 말은 곧 앞으로 상승 할 수 있는 여력이 제한적이라는 의미이기도 하다. 입주할 임차인이 대기 상태에 있는 가격·상황이라면 문제가 없겠지만 임차인을 새로 구해야 하는 상황이라면 역전세는 문제가 될 수 있다. 임차인을 적정한 시기에 구하지 못할 경우 공실에 따른 주택담보대출 이자 부담의 위험성이 있을 수 있다. 또 전세 보증금을 제때 돌려주지 못하게 될 경우 갭투자 주택이 경매로 넘어가게 될 가능성도 있다.

전문가들은 갭투자 상품 주변의 갭투자 시 투자하고자 하는 물건을 눈으로 직접 확인해야 한다고 조언한다. 또 갭투자 아파트의 적정한 전세 보증금 책정과 공실 방지를 위한 유지관리 등에도 관심을 기울여야 한다고 권한다.

부동산업계 관계자는 "서울 아파트 전세가격이 1년째 상승을 지속하고 있지만, 매매가는 하락하거나 횡보를 거듭하면서 전세가율이 높아지고, 갭투자 문턱은 낮아진 상황"이라면서도 "다만 금리인하 시기가 기존 예상보다 늦춰질 경우 전세 가격이 다시 떨어질 리스크도 공존하는 상황인 만큼, 전세가율 외 여러 변수들을 직접 점검하고 결정해야 한다"고 전했다.