앞으로도 계속 집값이 폭락할 거라고?/사회초년생, 서민이 내집 마련하는 법

인구수가 줄면서 집값이 폭락할거라고 합니다. 이는 반은 맞고 반은 틀린 말이에요. 100개의 지역이 있다고 100명이 고르게 한명씩 들어가 살지는 않으니까요. 가구당 3명이라고 가정했을 때, 현실은 3개 지역에 90명, 즉 30가구가 몰립니다. 그래서 3개 지역의 집값은 폭등하고 97개 지역의 집값은 폭락하죠.  인구가 반으로 줄어 100명에서 60명이 되었다고 했을 때,  3x가구에서 20가구로 줄은 걸까요? 이또한 현실은 다릅니다. 1인가구 수가 늘면서 3x가구이던 100명이 60가구인 60명으로 바뀌어요.

1인가구 증가 그래프(경향신문)

물론 인구수가 너무 줄어서 100명에서 10명으로 줄고 3x개 가구에서 10개 가구로 줄게 될 수도 있지요. 하지만 그렇게 되려면 현재 청년층이 노년층이 된 후 일겁니다. 그때까지 무주택자로 월세를 내며, 혹은 2년마다 쫓겨날 걱정 하며 살 건가요?

그 비싸다는 서울집값이 24위 네요..

전세계적으로 선진국들의 대도시 집값은 계속 폭등하고 시골집값은 계속 폭락합니다. 인구가 줄어도 가구수는 늘고 인구가 너무 줄어서 가구수가 유지되거나 줄어든다고 하면 결국 인프라는 더욱더 대도심에 집중되게 됩니다.(내가 가게사장이라면 사람많은곳에 짓지 굳이 사람도 없는 깡촌에 차리진 않겠죠?) 그러면 인프라와 직장을 찾아 더더욱 대도심으로 몰릴거구요.

23년 7월 현황입니다. 7705달러면 24년1월 현재기준 천만원이 훌쩍 넘네요. 3명이 나눠낸다해도 350만원..

실제 뉴욕의 평균 급여는 우리나라의 몇배 수준이지만 그럼에도 불구하고 월세가 원체 비싸 이민자, 유학생들은 고통받는다고 하지요.
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선진국 대도심의 집값 그래프는 크게보면 무조건 우상향이에요.  폭락이분들 논리대로라면 전세계의 인구가 지구의 모든 땅에 골고루 분포되어야 합니다ㅎㅎ..

캐피탈에 사채까지 끌어서 다주택자가 되라는 뜻이 아닙니다. 내 몸 하나 누일 '내 집'한채는 필요하다는 거에요.  앞으로 인프라는 대도심으로 몰리게 될 테니, 늙고 병들 미래의 나를 생각해서 최소한 대학병원,마트 정도는 30분 내로 갈 수 있는 위치여야겠죠..

그나마 우리나라는 다른 나라에는 없는 전세라는 제도가 있어 서민들이 돈을 모을 수 있었는데요. 이젠 전세사기로 그마저도 힘들어졌어요. 물론 전세사기는 범죄이고 잡아야겠지만 전세라는 제도가 있는 한 전세사기를 완벽하게 잡는 게 가능하기나 할까요? 설령 가능하다해도, 그건 도대체 언제일까요?
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(오르면 투자이고 떨어지면 그냥 살면 되지만 무주택자는 오르면 쫓겨나고 떨어져도 못삽니다..계속 더 떨어질 것만 기다리고 있으니까요..)

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그렇다면 서민이 어떻게 내 집 마련을 하냐?
요약을 해보자면,
돈을 모으고/수도권+역세권+대단지+구축 아파트에 (안정적)갭투를 하고/세입자가 나가기 전까지 또 돈을 모아서 / 주담대로 전세금반환 목적 대출 받아 메우고/ 원금균등으로 최대한 빠르게 +조기상환까지 해가며 갚으세요.


1.돈을 모으세요.
최소 급여의 50퍼 이상. 사회초년생의 경우  본가에 산다면 70~80퍼센트까지 가능합니다. 200도 못받던 수습시절에 저는 65퍼센트를 저축하고 별도로  학원비를 모았어요. 학자금대출 등 때문에 어려운 상황이라고 하면 최대한 아끼고 저축하세요. 저도 20대지만 또래친구들 중에 월급의 반을 저축하는 사람을 찾기가 힘들어요. 자기 나름대로 저축하고 있다고는 하는데,
택시, 대리, 할부, 명품, 호캉스, 수준에 안맞는 비싼 차나 물품..... 그게 죄는 아니지만 재산을 불리고 싶다면 피해야겠죠.

2.(안정적)갭투자를 하세요.
갭투자라고 하면 눈뒤집히는 분들 많은데, 제가 굳이 '안정적'이라는 말을 붙인 이유가 있습니다.
전세계약기간이 2년 꽉찬 매물을 사세요.
그동안 모은 돈과 2년동안 내가 최대한으로 만들 수 있는 금액을 합친x와 은행에서 주택담보대출로 최대한으로 나오는 금액y를 합친 금액이 내가 살 수 있는 집의 가격입니다.
2년만에 세입자가 나가면 내가 내가 가진 돈과 주담대로 나오는 돈을 합쳐 돌려줘야죠. (캐피탈 사채 신용대출은 금지!)이때 원금균등을 추천합니다.(원금균등은 원리금균등과 달리 초반엔 큰금액 나중엔 적은 금액을 갚아 나가는 방식이고, 내가 내는 총 이자가 적습니다. 내가 은행에 갚는 돈이 제일 적다는거죠. 원리금균등에 비해 빠르게 갚는 방식이라 좀 힘들 순 있지만 빠른 재산불리기를 위해선 최고)

((우선 눈을 낮추세요. 재산이 없는 분들일수록 대형평수와 신축에 집착하시는데, 물론 좋은 위치에 대형평수와 신축을 살 능력이 된다면 자유지만.. 여유가 없어 쫓겨날 걱정하며 월세전세 살고 내집갖는게 목표라면서" 난 대형평수랑 신축 아니면 안갈거야"하는 분들이 꽤 계세요.
그런 분들은 둘중 하나입니다.
평생 남의 집을 못벗어나거나, 절대 오를일 없는 시골산골짜기 신축을 사시거나..
물론 당신의 목표가 신축에 사는 것 뿐이라면 자유입니다. 하지만 이 글은 평범한 사회초년생 혹은 서민이 재산을 불리는 팁을 알려주는 글이니까 넘어가주세요.))

3.수도권 역세권 대단지 구축 아파트(1층제외)를 사라.
적은 돈으로 앞으로 오를 집을 사는 (거의) 유일한 방법은 경기도 역세권 대단지 구축을 사는 거에요.
여기서 경기도란.. 양평 가평 안성 이천....등 외곽을 말하는 건 아니구요. 어느정도 번화가가 형성되어 있고 교통이 괜찮은 지역을 말해요.

a. 역세권이란 ㅇㅇ라인 보다는 x호선이라는 이름이 붙은 지하철역을 선호합니다. 네x버 지도상으로 역에서 15분거리 내를 뜻해요.

b. 대단지란 세대수가 많은 아파트를 말해요. 경우에 따라 다르긴 하지만 대체로 1동 아파트는 부지가 작아 재건축 확정이 나도 건설사를 못구하는 경우가 많고 집값 또한 잘 안오르죠..

c. 구축을 사라고 하는 이유는 상대적으로 저렴하고, 재건축가능성이 높으며, 신축에 비해 용적률이 잘나올(낮을) 가능성이 높아서입니다. (용적률이 낮아야 재건축가능성이 높아져요)

d. 또, 1층은 피해주세요. 꼭대기층은 그다음으로 피해주세요. 1층은 하수도역류가능성, 꼭대기층은 누수가능성 때문에 로얄층에 비해 집값이 낮습니다. 재수없게 역류나 누수가 되면 골치아프기도 하구요.

e. 가능하면 서울에 가깝거나, 서울까지의 교통이 좋은 곳에 사세요. 이런 지역은 이미 너무 올랐기 때문에 사회초년생에겐 좀 힘들겠지만 여전히 최대한 서울에 가까운 지역이 좋습니다. 내 주머니사정으로 가능한 아파트 중 서울에 가장 가까운 곳으로 가세요.



위 방법으로 저도 저희 부모님도 친구들도 내집마련에 성공했네요. 아직 빚이 조금 남았지만 3년정도면 다 갚을 수 있을 것 같아 뿌듯해요. 다 갚고나면 제 꿈을 위해 또 다시 저축할 계획입니다ㅎㅎ

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지금까지 사회초년생을 위한 내집마련 꿀팁이었습니다!
제 경험을 바탕으로 쓴 주관적인 글이지만 도움이 되었으면 좋겠습니다.