없고, 없고, 없어도 OK… 서울서 `민달팽이 꿈` 이뤄볼까

푸르지오 등 톱 브랜드 매물도 나오는 무순위 청약

당첨 때 페널티 없어 유리… 1순위는 가점 소멸

청약 전 모델하우스 방문 권장·판촉행위 주의해야

부동산 시장이 다시 냉각 조짐을 보이기 시작했다. 시중 대출금리가 오르고 정부의 가계대출 억제책이 시행되면서 매매 시장이 가라앉은 영향이다.

부동산 시장 냉각기 전조 증상은 거래량에서도 여실히 드러난다. 서울 아파트 월간 거래량은 지난 4월 이후 매달 3000건 이상을 유지해왔지만, 현재 10월 아파트 거래량은 1600여 건에 그치고 있다. 거래 신고 기한은 아직 남아있는 상황이지만 업계에선 최종 2000건을 하회할 것으로 보고 있다. 서울 아파트 거래량은 부동산 시장의 대표적 선행지표로 통한다.

이처럼 부동산 경기 침체가 확산했던 시기, 서울·수도권 청약 시장에는 늘 무순위 청약이 동반돼왔다. 집값 상승기 청약 가점이 낮아 서울 청약에 도전하지 못했던 수요자도, 집값 하락기에는 서울 아파트 무순위 청약에 도전해볼 수 있다. 부동산 경기 침체는 무주택자에게 기회일 수 있다는 의미다. 주택 청약은 부동산 시장이 하락세를 보이는 상황에서 경제적으로 내 집을 마련할 수 있는 대표적인 길이다.

◇무순위 청약, 서울 동작구 푸르지오·동대문구 자이에서도 나온다

무순위 청약은 아파트 공급 예정 세대가 특별공급·1순위·2순위 청약에서 모두 분양되지 않고 잔여 물량이 남아 청약 시장으로 다시 나오는 매물을 의미한다. 일반적으로 알려져 있는 1순위 청약의 경우 주택 수요자가 청약 통장을 사용해 당첨에 이르게 되면 그간 쌓아온 해당 가점이 모두 사라지게 되는 등 불이익이 있지만, 무순위 청약은 청약통장을 아무리 사용해도 페널티를 적용받지 않는다.

앞서 올해 초 강동구 '둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온)'·장위뉴타운 '장위 자이 레디언트' 등은 1순위 청약 결과 평균 경쟁률이 3대1 수준에 그쳐 수천여 가구가 무순위 청약 시장으로 나왔다. 1순위 청약 당첨자들 가운데 대출 이자 부담을 느낀 수요자들이 기회를 대거 포기했기 때문이다. 당시 업계에서는 이들 단지에서 미분양이 확산할 수 있을 것이라는 예측이 지배적이었지만, 실제 시장의 대답은 '완판'이었다. 청약 통장을 사용하기는 아깝지만, 무순위 청약이라면 해볼만 하다는 판단이 선 영향이었던 것으로 보인다. 현재 둔촌주공 재건축 전용 84㎡ 입주권 프리미엄은 6억원 수준에 거래되고 있다.

무순위 청약시장에 나와있는 서울 주요 아파트 단지로는 동작구 '상도푸르지오클라베뉴'와 구로구 '호반써밋개봉' 등이 있다. 이들 단지는 앞서 진행한 1순위 청약에서 흥행을 거두지 못했던 곳들이다. 또 이달 들어 1순위 청약을 받기 시작한 동대문구 '이문 아이파크자이' 등도 무순위 청약 시장으로 나올 가능성이 높을 것으로 업계에선 보고 있다.

부동산업계 관계자는 "서울 도심 신규 아파트가 무순위 청약으로 나오고 있다는 것은 그만큼 부동산 시장 분위기가 좋지 못하다는 것을 의미한다"면서도 "다만 서울 아파트 무순위 청약은 역대 사례로 봤을 때 투자 실패로 이어졌던 경우가 극히 드물다"고 전했다.

◇ 무순위 청약, 불이익 없지만… 계약 후 포기하는 경우는 달라

무순위 청약은 일반 청약과 달리 1순위·2순위 등의 개념이 없고, 오직 추첨으로 당첨 여부가 결정된다. 또 19세 이상이면 청약통장 유무나 점수에 관계없이 누구나 지원 가능하다. 기존 무순위 청약에는 거주지에 따른 지역 제한이 있었지만, 정부가 지난해 말 관련 규제를 해제하면서 지역 제한도 없어졌다.

하지만 무순위 청약 당첨 후 계약을 진행하다 중간에 포기하면 청약 재당첨 기회를 제한받게 된다. 최근 시행사들은 미계약이 남은 현장에서 계약 문턱을 낮춰가며 '미분양 털기'에 나서고 있는데, 섣불리 나섰다간 불이익을 당할 수 있다는 의미다.

인천 미추홀구 '포레나 인천학익'은 계약금 비중을 기존 10%에서 5%로 낮췄다. 초기 자금 부담을 줄여 계약을 유도하겠다는 복안이다. 대거 미분양이 발생했던 강원 원주 '힐스테이트원주레스티지'는 계약만 해도 2000만원을 지급하겠다는 조건을 내걸었고, 서울에서 1년 넘게 미분양 단지로 남아있는 강북구 '포레나미아'도 최근 계약금을 분양가의 10%에서 5000만원 정액제로 바꿔서 공급 중이다. 하지만 낮아진 문턱에 섣불리 계약했다간 최대 10년의 재당첨 제한 등의 불이익을 받을 수 있으니 유의해야 한다.

또 최근 무순위 청약이 3, 4, 5회 이상으로 이어지는 경우가 있어 건설사들이 무순위 청약 자격에 대한 규제 강화를 요구하는 분위기다. 무순위 청약 단지의 입지나 분양가, 주변 아파트 시세 등을 잘 살펴보고 청약 여부를 결정해야 한다.

◇무순위 청약 전 모델하우스 현장 방문 권하지만 판촉행위 유의해야

무순위 청약 방법은 간단한 편이다. 네이버나 다음 등 포털 사이트에 '한국부동산원 청약홈'을 검색한 뒤 홈페이지 내 '청약 캘린더'를 클릭해 살펴보면 된다. 이를 통해 분양가를 포함해 주요 단지 입주자 모집공고를 확인할 수 있다. 그런 다음 모델하우스를 직접 방문, 상담을 받아본 뒤 청약 여부를 결정하는 것이 좋다. 모델하우스 현장에서만 아파트 가구 유상 옵션을 할인 판매하거나 무상 제공하는 경우도 있다. 모델하우스를 방문하면 원하는 층수나 향을 선택하는 데에도 도움이 된다.

하지만 모델하우스 방문시 분양사무소 직원들의 '판촉행위'에는 다소 주의를 기울일 필요가 있다. 분양사무소 직원들은 의도적으로 소비자들이 선호하는 층이나 남향 아파트 잔여 물량을 감추고, 저층이거나 수요가 많지 않은 아파트 타입을 우선로 판매하려는 경향이 있다. 수요가 적은 아파트 타입을 판매했을 때 더 많은 인센티브를 챙길 수 있기 때문이다.

아파트 분양률이 낮지만 이를 속이는 사례도 있다. 아파트 분양률이 90%를 넘는다는 말을 믿고 계약했지만 실제 분양률은 50% 미만에 그칠 수 있다는 의미다. 소비자로선 '사기 계약'이라고 항의할 수 있지만, 이미 계약금까지 낸 뒤라면 이를 돌려받지 못할 가능성이 높다. 아파트 공급자가 분양률을 공개해야 할 의무는 없기 때문이다. 이 같은 이유로 아파트 분양률은 대외비로 하는 경우가 대부분이다.

부동산업계 관계자는 "분양대행사 측이 분양률을 속이고 계약을 강매해선 안되지만, 모델하우스 직원이 말한 분양률과 실제 분양률 간 차이가 심각하지 않은 이상 사기죄가 성립하지 않는다는 판례가 있다"며 "분양대행사 직원의 설명이 부족했다는 이유로 문제를 제기해도 계약금과 중도금을 돌려받기는 어려우니 유의할 필요가 있다"고 조언했다.