주택수 빼줘 1·2주택자에 절세효과 집중

1·10 대책 신축소형·지방 미분양 수요 확대효과 희비
신축 소형 1채 더 살 경우
취득세 8%서 1~3%로 낮춰
다주택자 유인책 없어 "관망"
취득세중과 등 규제완화 실기탓

'1·2주택자는 (절세) 효과가 크고, 다주택자는 이점이 없다.'

1·10 부동산 대책에 담긴 소형 주택 및 지방 미분양 '주택 수 제외' 정책에 대해 세무업계가 11일 내놓은 평가다. 정부는 신축 소형 주택과 지방 미분양에 대해서 취득세, 양도세, 종합부동산세를 산정할 때 주택 수에서 제외하겠다는 '당근'을 내놓았는데, 세무업계에서는 1주택자나 2주택자만 정책 수혜를 볼 것으로 분석했다. 반면 다주택자는 이미 취득세, 양도세 등 세금 중과를 적용받고 있어 '주택 수 제외'가 별 효과가 없는 것으로 나타났다. 분양업계에서는 "얼어붙은 건설시장을 살리려면 다주택자들이 들어와야 하는데, 1주택자 수요를 끌어올리겠다는 정책이기에 시장에 온기가 퍼지기엔 한계가 있을 것"이라고 지적했다.

'1·10 부동산 대책'은 향후 2년간 준공된 소형 신축 주택(60㎡ 이하, 수도권 6억원·지방 3억원 이하, 아파트는 제외)은 취득세, 양도세, 종부세 산정 시 주택 수에서 제외한다고 했다. 이렇게 되면 1·2주택자가 가장 큰 '절세' 효과를 누린다.

예를 들어, 서울 송파구(조정대상지역)의 신축 소형 주택을 매입할 때 1주택자가 신축 소형 주택을 매수할 경우 원래대로라면 취득세율이 8%(조정지역 2주택자)지만 '주택 수 제외'를 적용받으면 기본세율(1~3%)이 나온다. 2주택자가 소형 주택을 매수할 땐 취득세율 12%가 아닌 8%를 적용받게 된다. 그러나 3주택자는 이미 조정대상지역 취득세율이 12%기 때문에 소형 주택을 매수해도 그대로 12%다. 3주택 이상부터는 조정대상지역에서 신축 소형 주택을 매수해도 취득세 감면 효과가 없다.

지방 미분양도 4주택 이상 소유자에겐 주택 수 제외 효과가 없다. 정부는 향후 2년간 지방 준공 후 미분양 주택(85㎡·6억원 이하)을 최초로 구입하는 경우는 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다고 밝혔다. 이 경우 1~3주택자가 절세 효과를 톡톡히 볼 수 있다. 2주택자가 지방(비조정지역) 미분양 주택을 취득할 경우 원래는 취득세율이 8%지만 주택 수에서 제외되면 기본세율(1~3%)을 적용받는다. 3주택자도 취득세율이 12%에서 8%로 낮아진다. 그런데 4주택자가 미분양 주택을 취득하면 원래 적용받는 세율 12% 그대로다.

극단적 사례지만 2주택자는 지방 미분양 주택을 100채 취득해도 1~3%를 적용받는데 4주택자는 지방 미분양 1채를 취득해도 12% 세율을 적용받는 것이다. 정부는 1가구 1주택자가 지방 미분양을 취득할 때, 1년간 여러 채를 구입해도 양도세, 종부세 1가구 특례를 유지하겠다는 방침이다. 1주택자는 지방 미분양을 수십 채 매수해도 1주택자로 비과세 혜택을 받고 취득세 중과를 적용받지 않는다.

지방에 거주하는 3주택자 김 모씨는 "중과세율은 투기를 잡기 위한 규제인데 시장이 침체라고 1주택자는 기본세율을 적용하고, 다주택자는 중과세율을 적용하면 형평성에 어긋난다"며 "미분양을 100채 가진 사람은 실수요자고, 기존에 4채 있던 사람은 투기꾼이냐"고 꼬집었다.

업계 관계자는 "정부가 1주택자들에게 다주택을 장려하는 정책이 돼버렸다"며 "사실 위기일 때 적극적으로 투자하는 사람들은 다주택자들인데 이들이 배제되면 수요를 끌어올리는 효과는 작을 것"이라고 전망했다.

현 정부 기조는 다주택자에 대한 취득세 중과 및 양도세 중과 완화나 폐지다. 하지만 규제 완화가 계속 불발된 상황에서 '주택 수 제외'라는 또 다른 규제 완화가 더해지며 '단서 조건'이 주렁주렁 달린 셈이다.

우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장은 "정부 의도대로 취득세 중과 등 규제 완화가 적기에 이뤄졌다면 다주택자와 1주택자 간에 이런 차이가 나지 않았을 것"이라며 "미분양을 해소하기 위해 세금 혜택을 줘야 하는데 아직 각종 세금에 '중과' 규정이 남아 있는 상황이어서 불균형이 발생한 것 같다"고 했다.

지방의 준공 후 미분양 주택을 구입할 때 1가구 1주택 특례를 적용하는 것은 조세특례제한법 개정 사항이어서 국회 통과가 무산되면 실거주 의무 폐지처럼 '불발'될 수 있다. 1가구 1주택 특례 적용은 신축 소형 주택에는 적용되지 않는다.