강남3구 아파트 경매 수요 몰렸다… 원픽은 재건축 추진단지

물건 당 평균 응찰자수 12.7명
은마 전용 84㎡에 45명 몰려
26억원대 낙찰, 시세보다 2억↑
강남3구 토지거래허가 연장돼
실거주 등 규제 없는 경매 인기 

서울 강남3구 아파트 경매물건에 수요자들이 몰리고 있다. 물건 당 평균 응찰자수가 10명을 넘어서는 등 빠르게 늘고 있어서다. 집값 반등으로 매수심리가 살아나고 있는데다가 낙찰물건은 토지거래허가구역 내에서도 실거주 의무가 없는 등 경매의 잇점이 적지 않다. 강남3구 아파트의 경우 호가가 오르고 재건축 기대감이 커지면서 경매물건에 대한 관심은 더 높아질 것이란 관측이 지배적이다.

■경매 아파트당 12.7명 몰려

18일 지지옥션에 따르면 올해 5월 강남3구 아파트 경매물건당 평균 응찰자 수는 12.7명으로 집계됐다. 2021년 2월(17.7명) 이후 2년 3개월 만에 최대치다. 올해 5월 서울 전체 아파트 물건의 평균응찰자(7.8명)를 크게 웃도는 수치다. 강남3구 응찰자는 올해 △1월(4.4명) △2월(3.1명) △3월(8.3명) △4월(9.6명) 증가세다.

강남3구 아파트 경매물건 중에서도 재건축 추진단지 물건이 인기다. 강남구 대치동 은마 전용 84㎡ 물건에는 총 45명 응찰자가 몰렸다. 이 물건은 감정가 95.1% 수준인 26억5288만원에 낙찰됐다. 낙찰금액이 시세보다 약 2억원 높은 가격이다. 강남구 개포동 대청아파트 전용 51㎡은 응찰자 4명이 몰려 10억8273만원, 낙찰가율 82.0%에 낙찰됐다.

송파구 올림픽선수기자촌 전용 163㎡은 지난 3월 감정가 30억원에 경매에 나왔지만, 한차례 유찰돼 24억원에 최저입찰가격이 형성됐다. 7명이 몰려 29억3880만원, 낙찰가율 약 98%에 새로운 주인을 찾았다. 서초구 신반포2차 전용 69㎡는 지난 4월 감정가 26억원에서 한차례 유찰됐다. 2회차 입찰에서 응찰자 6명이 몰리면서 23억7274만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 91.3%로 90%를 넘어섰다.

■낙찰물건, '거주 의무' 없어

토지거래허가구역이 연장되면서 강남3구 재건축 경매물건에 대한 관심이 더 높아졌다는 분석도 나온다. 경매를 통해 취득한 부동산의 경우 토지거래시행령의 적용을 받지 않아 토지거래허가구역 내 매매에서 요구되는 실거주, 자금조달계획서 등 각종 규제에서 자유롭기 때문이다. 자금 출처는 제출하지 않아도 된다. 토지거래허가구역에서 허가 대상면적을 초과하는 주택매매를 할 경우 2년간 실거주용으로만 이용이 가능해 2년간 매매나 임대가 금지된다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "은마아파트 경우 시세보다 비싸게 낙찰가격이 형성되는 이유는 토지거래허가구역 내 실거주의무가 없어서다. 낙찰자가 임대를 놓을 수 있어 투자 수요가 몰리는 것으로 보인다"며 "부동산 규제 완화 정책에 따라 강남3구 노후 재건축 단지 위주로 경매 투자 기대감이 높아지고 있다"고 말했다.

현재 서울시 내 토지거래허가구역은 강남3구에 집중됐다. 서울시는 지난달 강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동 4곳에 대해 토지거래허가구역으로 재지정했다. 해당 지역은 2020년 6월23일부터 토지거래허가구역으로 지정된 뒤 1년 단위로 지정 기한이 두 차례 연장돼 이달 22일 만료될 예정이었으나, 이번 결정으로 내년 6월22일까지 효력이 연장됐다.

경매업계는 강남3구 실거래가격이 반등하고 규제완화로 재건축 기대감이 커진 단지를 중심으로 응찰자 수는 더 늘어날 것으로 내다봤다. 황규석 비전법률 경매 대표는 "강남3구 경우 올해가 싸게 낙찰 받을 수 있는 기회라는 분위기가 짙다. 준공 3년 미만 신축 및 재건축 단지에 대한 응찰자가 늘어날 것"이라며 "다만, 시세 보다 높은 가격에 낙찰 받는 경우는 일부 입지가 뛰어난 재건축 단지에 한정된다. 이외에는 경매로 더 싸게 사려는 수요가 여전히 높다"고 설명했다.