내년 집값은 결국 폭등한다?…역대 최저 입주량의 경고

2024년 집값 좌우할 5대 변수 진단 ②입주량
내년 역대 가장 적은 수도권 아파트 입주량
“수요가 더 빠져 집값 하락” vs “집값 폭등 원인 될 것”
“입주량은 집값의 후행 성격이 더 커”

 

‘1만5627채’. 부동산 빅데이터 분석 기업인 ‘아실’이 계산한 내년 서울 아파트 입주물량 규모다. 정부가 예상하는 2024년 서울 공동주택 입주량(1만6681채)과 비슷하다. 어떤 기준으로도 1990년 이후 역대 가장 적은 입주량이다. 서울 아파트 입주량은 2013년부터 지난해까지 최근 10년간 연평균 3만3595채였다.

내년 이후도 상황은 나아질 것 같지 않다. 윤석열 정부 들어 아파트 인허가 물량이 계속 줄고 있어서다. 국토교통부 집계 기준 올해 1~10월 서울 주택 인허가 물량은 2만1849채로 전년 동기 대비 40.1% 감소했다. 최근 10년 평균과 비교하면 63.6%나 줄어든 물량이다. 인허가가 줄면 3~5년 이후 입주량은 그만큼 감소한다.

아실은 서울 아파트 입주량이 2025년엔 2만1590채, 2026년 1061채 수준이 될 것으로 예측했다.

다른 지역도 마찬가지다. 경기도 아파트 입주량은 내년 9만6372채로 올해(9만7758채)와 비슷하지만 2025년엔 5만0671채로 반토막으로 줄고, 2026년에는 1만9240채까지 급락한다. 인천이나 다른 광역시도 2025년 이후 입주량이 급감한다.

전국적으로 입주량이 크게 줄어드는 건 건설 환경 영향이 크다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험 때문에 주택업체들이 PF 대출을 받기 힘들고, 높아진 땅값과 급등한 공사비 등으로 적극적으로 사업을 펼치기 어려워졌다.

입주량 감소는 집값에 영향을 미칠 수밖에 없다 입주량이 줄면 전셋값이 오르고, 상승한 전셋값은 다시 매매가격을 자극하는 게 일반적이기 때문이다. 내년 이후 집값 반등을 예상하는 사람들이 가장 큰 근거로 입주량 감소를 꼽는 건 이 때문이다. 입주량 감소는 내년 이후 집값에 어떤 영향을 미칠까.

서울 시내 아파트 밀집지역 모습. 

▶입주량 줄어도 수요가 더 줄면 집값은 하락= 아파트 입주량과 집값의 관계는 사실 논란꺼리다. 별 영향을 주지 않는다는 시각이 있고, 결정적인 영향을 끼친다고 판단하는 사람도 있다.

입주량이 집값에 별 영향을 주지 않는다고 판단하는 사람들은 노무현 정부 때와 이명박 정부시기를 자주 언급한다. 노무현 정부 때는 서울 아파트 입주량이 연평균 5만채 이상으로 많았는데 어느 때보다 집값이 많이 올랐다. 공급이 늘면 가격이 떨어진다는 상식이 작동하지 않았다. 반대로 이명박 정부 때인 2009년부터 2012년까지는 연간 평균 입주량이 3만채를 겨우 넘었을 정도로 줄었는데, 집값은 본격적인 하락 곡선을 그렸다. 역시 공급이 줄면 가격은 오른다는 경제 상식이 통하지 않았다.

최근 사례도 있다. 서울 아파트 입주량이 4만6000채~4만7000채 수준으로 급증했던 2019년과 2020년 서울 아파트값은 두 자리 수 이상 폭등했다. 노무현 정부 때처럼 공급이 늘었는데도 집값은 큰 폭으로 올랐다.

전문가들은 이런 현상이 나타나는 건 아파트 수요도 공급량처럼 고정된 게 아니라 변화하기 때문이라고 설명한다. 공급이 아무리 많아도 수요가 그보다 더 많으면 아파트값은 오르기 마련이다. 시장 상황이 좋으면 전세에 살던 사람이 너도나도 내 집 마련에 나선다. 빌라(연립, 다세대 주택) 등 비아파트에 살던 사람도 아파트를 사려고 나선다. 투자 수요도 가세한다. 공급이 늘었다고 하지만 수요 증가를 따라가지 못하는 현상이 나타난다. 집값이 오를 수밖에 없다.

반대로 공급이 아무리 적어도 수요가 그보다 더 줄면 집값은 떨어진다. 집값 하락 우려가 커지기 때문에 집을 사려던 사람들은 너도나도 내 집 마련을 미루는 상황이다. 투자수요는 종적을 감추고 집을 살 여력이 있는 사람들조차 좀 더 떨어질 때를 기다리며 매수를 미룬다. 입주량이 줄었지만 주택수요는 그보다 더 쪼그라든다. 입주량이 줄어도 집값이 하락하는 상황이다. 이명박 정부 때가 그랬다.

내년이후 집값이 하락할 것이라고 전망하는 사람들은 지금 시기가 이명박 정부 때와 비슷하다고 판단한다. 아파트 입주량이 줄긴 하지만, 크게 늘어난 가계부채, 고금리 여건 등으로 주택 수요가 더 위축되기 때문에 집값이 오르기 어려운 구조라고 보는 것이다. 시장침체가 지속되면서 기존 재고주택 매물은 더 쌓일 수 있다고 예상한다. 입주량이 줄어도 매수세가 더 약해지고, 기존 재고주택 매물이 쌓이기 때문에 집값 상승으로 이어지긴 어렵다는 게 집값 하락론자들의 시각이다.

서울의 한 아파트 공사현장 모습. 

▶집값은 입주량의 후행지수= 이와달리 아파트 입주량이 주택시장에 결정적인 영향을 미친다고 보는 시각은 중장기 흐름을 강조한다. 장기 시계열 지표로 입주량과 아파트값 변동률을 비교해보면 ‘추세적’으로 맞아 떨어졌다고 분석한다. 입주량이 매해 시장 상황에 따라 그때그때 집값에 바로 반영되지 않을 수 있지만, 결과적으론 가장 큰 영향력을 발휘한다는 것이다.

예컨대 2022년부터 진행되고 있는 서울 아파트값 하락세는 2019년과 2020년 입주량이 급증했던 효과다. 세종시가 2022년 이후 다른 지역보다 유난히 더 많이 하락한 건 2017년부터 2019년까지 입주량이 적정 수요보다 4~5배나 많았기 때문이다. 인천이나 대구도 지난해와 올해 다른 지역에 비해 아파트값이 훨씬 더 많이 빠진 건 최근 몇 년간 입주가 크게 늘어난 효과라는 판단이다.

실제 문재인 정부 때 집값이 많이 올랐던 건 박근혜 정부 때 평균을 한참 밑돌 정도로 감소했던 입주량이 큰 효과를 발휘했고, 이명박 정부에서 집값 하락세가 컸던 건 앞선 노무현 정부 때 공급이 많았던 효과가 컸다고 분석하는 전문가가 많다.

입주량이 줄거나 늘어나면 짧게는 1~2년, 길면 3~4년 누적되다 어느 순간 폭발적으로 집값에 영향을 미친다는 생각이다. 입주량은 집값에 바로 영향을 주는 경우도 있지만, 대체로 ‘후행’하는 경우가 더 많았다는 게 시장 전문가들의 판단이다.

이들은 문재인 정부에서부터 급감한 인허가, 기약없는 3기신도시 입주 등으로 내년 이후 입주량은 계속 줄 수밖에 없고, 결과적으로 빠르면 2025년, 길어도 2~3년 이내 집값이 폭등하는 구조를 쌓아나가는 것이라고 예상한다.

▶“‘아파트 선호’ 계속되는 한 새 아파트 부족 현상 지속”= 아파트 입주량과 관련해 보다 근본적인 질문이 있다. 이렇게 매년 새 아파트를 계속 지어야 할까? 인구가 준다는 데 우리나라는 과연 주택이 부족한가? 이 역시 많은 사람들의 의견이 엇갈린다.

일단 2021년 기준 우리나라 주택보급률은 102.2%다. 전체 주택을 일반가구수로 나눈 수치로, 한 가구당 한 채씩 집이 돌아갈 만큼 지어놓긴 했다는 이야기다. 서울 기준으론 94.2%, 서울과 경기, 인천을 합한 수도권 전체 주택보급률은 96.8%다.

문재인 정부에선 이 수치를 믿고 주택을 새로 짓는 것보단 세금 등 각종 규제를 통해 다주택자들이 집을 팔도록 유도하면 주택공급 문제가 해결될 것으로 판단했다. 결과는 1993년 이후 역대 정부 중 가장 낮은 주택 인허가 실적을 기록했다. 앞선 박근혜 정부 때보다 35만채(14%)나 감소한 215만5141채에 머물렀다. 이는 윤석열 정부에서 입주량 감소의 직접적인 원인이 된다.

재건축을 추진한 지 24년이 된 서울 강남구 은마아파트 모습. 
주목할 점은 주택보급률 100% 이상이라고 해도 주택 수요자들이 선호하는 아파트는 계속 부족하다는 사실이다.

주택보급률 기준에서 주택은 아파트 외에 단독/다가구주택, 빌라, 원룸, 오피스텔(시가 표준액 1억원 이상) 등이 포함된다. 그런데 이중 거주 선호도가 압도적으로 높은 아파트엔 우리나라 전체 가구의 51.9%만 살고 있다. 대부분 원룸 수준인 단독/다가주택(29.6%)나 최근 인기가 급락한 빌라(11.4%) 등에서 절반 가까운 인구가 거주하고 있다. 이들은 돈을 모아서 어떻게든 아파트로 이사하고 싶어 한다.(2021년 인구주택총조사결과)

같은 2021년 인구주택총조사결과에 따르면 우리나라 주택 중엔 지은 지 20년 이상인 노후주택이 50.2%나 된다. 노후주택에 거주하는 사람들 역시 새 아파트로 이사하고 싶어 한다. 또 전체 가구의 41.8%에 해당하는 주거용 연면적 60㎡이하 소형 주택에 살고 있는 사람들은 좀 더 큰 주택으로 이사하고 싶을 것이다. 임대주택 거주자들도 일시적으론 빌라게 머물지만 궁극적으론 아파트로 이사하고 싶어 한다.

그런데 도심엔 아파트를 지을 땅이 너무 부족하다. 기존 빌라나 단독 다가구를 모두 헐어 새 아파트를 지으면 되겠지만, 알다시피 재개발 재건축 사업은 쉽지 않다. 각종 규제와 높은 땅값, 분산된 지분 투자자 등으로 도심에 아파트를 적극 짓는 건 쉬운 일이 아니다. 서울 등 인기지역에 아파트가 늘 부족한 이유다.

혹자는 출산율이 0.7%대에 접어든 인구감소시대, 지방 소멸이 이슈인 상황에서 주택공급 부족 문제는 금방 해소될 것이라고 주장하는 사람도 있다. 누군가 인구 감소시대인데, 입시경쟁은 왜 여전하며, 대기업 취업은 왜 힘든지 납득할 수 없다고 물었던 것과 똑같은 생각이다.

전문가들은 인구감소가 주택시장에 직접적인 영향을 미치는 건 최소 20년 이후나 돼야 할 것으로 예상한다. 물론 지역별로 먼저 영향을 받는 곳이 나타날 수 있겠지만 인구가 몰리는 수도권은 영향을 가장 늦게 받을 것으로 전문가들은 예측한다. 저출산, 고령화, 지역소멸 등 우리나라 보다 먼저 인구축소시대를 겪고 있는 일본의 경우도 도쿄 등 도심 역세권 집값은 여전히 오르고 있다.