내달 ‘임차보증금 반환 목적 주담대’ 푼다… “임대사업자 숨통? 글쎄”

LTV·DSR 한도 내 주담대 제한 폐지
“은행은 ‘신규대출 금지’ 이야기 뿐”
DSR 규제에 ‘반쪽 대책’ 우려도

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정부가 3월부터 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출 관련 각종 제한을 일괄 폐지하기로 했다. 그러나 당장 역전세난에 시달리고 있는 임대사업자들은 현장에서 제대로 적용될지 의문이라는 목소리를 내고 있다. 특히 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전히 남아있기 때문에 여전히 한계가 있다는 지적이 나온다.

27일 정부에 따르면 오는 3월 2일부터 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출일 경우 주택담보대출비율(LTV)와 DSR 범위 한도 내 대출취급이 가능해진다. 금융위원회는 지난 10일 자료를 내고 관련 개정 내용을 발표했다.

그동안 임대사업자들이 이전 세입자에게 전세보증금 돌려주고 싶어도 새로운 세입자를 들이지 못해 상환할 수 없는 경우가 많았다. 상호금융업감독규정에 따르면 ‘주택임대사업자나 주택매매사업자 대상으로 해당 사업을 영위하기 위한 목적의 주택을 담보로 하는 대출을 신규로 취급할 수 없다’고 규정돼 있다는 점에서다. 다만 2020년 6월 30일까지 구입한 주택을 담보로 한 임차보증금 반환목적의 주택담보대출은 예외 사유로 규정해 대출을 허용한 상태다.

하지만 현장에서는 이마저도 어려움이 많아 반신반의하는 분위기다. 최근 임대사업자 A씨는 전세보증금 반환 목적 위한 대출 알아봤지만 은행에서 여러 번 거절당했다. A씨는 상가주택을 소유 중이다. 은행에서는 “신규 대출이 임대사업자에게 불가능하기 때문에 3월 2일 이후에 다시 오라”고 돌려보내는 상황이다.

개정안에 따르면 3월부터 임대사업자에 대한 대출이 모두 허용된다. A씨는 “그나마 이렇게 말해주는 은행은 친절한 은행이고, 대부분 은행에서는 자세한 설명도 들을 수 없었다”며 “이미 세입자는 임차권등기명령과 소송을 위한 준비를 마쳤다는데 3월엔 진짜 대출이 될지 안될지도 모르는 상황에서 불안함만 커질 뿐”이라고 토로했다.

이처럼 대출 규제를 전부 풀어준다고 해도 DSR 규제가 여전히 남아있어 ‘반쪽 대책’이 될 수 있다는 지적도 있다. 담보 대출이라는 점에서 보전할 수 있는 방법이 있다는 점에서 DSR 규제 완화와 맞물려 진행돼야 한다는 주장이다.

성창엽 임대사업자협회장은 “임차보증금 반환 목적의 주담대가 허용 되더라도 DSR 규제 때문에 아마 실질적으로 임차보증금액만큼 (대출이) 원활하게 나오지 않을 가능성이 높다”며 “신용대출이나 주택 구입 목적이 아니라 위험성도 크지 않고 담보 대출이라는 점을 십분 감안해야 한다”고 했다.

일각에선 임차보증금 반환이라는 정당한 목적이 있는 만큼 DSR 규제의 예외 항목으로 적용하는 방법도 검토해야 한다는 의견도 나온다. 앞서 정부는 그동안 DSR에는 손대지 않겠다는 입장을 여러 차례 밝혀왔다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “전세보증금 반환이라는 목적이 명확하게 증빙 되고 함부로 대출을 유용할 수 없는 방안이 마련된다면 DSR 적용 예외 항목에 포함하면 된다”며 “대출의 목적이 세입자의 원활한 주거이동이라는 사회적 정당성을 띄고 있기 때문에 충분히 가능한 이야기”라고 말했다.