"여보, 우리도 상급지 갈까" 청약 몰리는 다주택자…대출 한도는?

국토교통부와 주택도시공사(HUG)는 20일부터 중도금 대출 분양가 상한 기준 규정을 폐지한다. 고금리 여파로 분양시장 침체가 우려되는 상황에서 청약 제도가 현금 부자에게만 기회가 간다는 비판에 따른 조치다. 이번 조치는 기존 분양 단지에도 소급 적용된다. 분양가가 12~14억원인 서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크 포레온'(둔촌주공) 전용면적 84㎡ 분양자도 대출을 받아 중도금을 낼 수 있게 된다. 사진은 이날 서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 공사 현장. 2023.3.20/

청약 규제가 완화되면서 청약 점수가 낮거나 갈아타기를 원하는 유주택자의 청약 시장 진입이 활발하다. 규제가 완화됐지만, 주택 수에 따라 중도금 대출 여부와 대출 규모 등 차이가 있어 꼼꼼히 알아보고 청약에 나설 필요가 있다.
비규제지역 다주택자도 중도금 대출 60%·가구당 2건까지 가능31일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 6월 전국 39곳에서 3만746가구가 공급된다. 이 중 일반분양 물량은 2만4783가구로 올 1월(1만878가구)보다 두 배 이상 늘어날 예정이다.

공급이 늘어난 배경은 최근 청약 시장이 조금씩 살아나고 있기 때문이다. 5월 전국 1순위 청약 경쟁률은 13.08대 1로 지난해 6월 이후 11개월 만에 두 자릿수 청약 경쟁률을 기록했다. 청약 요건을 비롯해 규제가 완화돼 청약 가점이 낮은 수요층, 갈아타기를 원하는 유주택자, 투자 수요까지 가세한 영향이 큰 것으로 풀이된다.

규제가 풀리면서 만 19세 이상 성년이면 누구나 청약이 가능하고 세대주와 세대원, 다주택자 모두 1순위 청약에 지원할 수 있다. 전용면적 85㎡ 이하는 60%, 85㎡ 초과는 100% 추첨제로 각각 당첨자를 뽑기 때문에 가점이 낮은 젊은 층의 당첨 기회도 높아졌다.

하지만 청약자의 상황에 따라 중도금 대출 규모가 달라질 수 있어 청약 전에 꼼꼼한 자금계획 마련이 필요하다. 가령 규제지역인 서울 강남 3구와 용산구 소재 청약 단지의 경우 무주택자는 중도금대출이 분양가의 50%까지만 가능하다. 1주택 이상은 30%로 한도가 더 줄고 나머지 중도금대출은 스스로 마련해야 한다. 중도금대출 건수도 가구당 1건만 가능하다.

그 외 지역은 상대적으로 중도금대출 여유가 있다. 무주택자는 70%까지 가능하고 1주택자 이상은 60%까지 가능하다. 가구당 2건까지로 제한하는데, 2주택자라도 기존에 중도금 대출이 없다면 추가로 두건까지 받을 수 있다. 1주택자라도 2년 이내 처분을 이행하는 조건으로 대출을 받는다면 한도는 무주택자와 동일해진다.

취득세도 생각해야 할 부분이다. 지난해 12월 정부가 발표한 다주택자 취득세 중과 완화 관련 법안이 아직 국회를 통과하지 못했기 때문이다. 만약에 청약을 통해 비조정 지역 3주택자가 되면 세율은 8%다. 무엇보다 등기일 기준이 아니라 청약 계약할 때가 기준으로 청약 계약 시 다주택자라면 이후 보유 주택을 매도하더라도 중과된 세금을 내야 한다. 다만 그 전에 법이 통과하면 중과는 피할 수 있다. 등기를 치기 전에 분양권을 매도하더라도 취득세 중과는 부여되지 않는다.

정부는 조정대상지역 2주택자 세율은 8%에서 기본세율(1~3%)로 낮추고 3주택 이상 세율도 12%에서 6%로 절반 낮췄다. 법인 및 4주택자 이상은 12%에서 6%로 낮아진다. 비조정 지역인 경우에는 3주택자 세율은 4%, 4주택 이상은 6%로 각각 하향된다. 문제는 시행일이다. 여야 이견으로 언제 처리될지 장담하기 어렵기 때문이다.