이촌동 고밀아파트도 재건축길 열려...재개발 두배 넓어진다

서울시, 재개발·재건축 2대 사업지원안
현황용적률 인정...최대 120%까지 부여
접도율 4m에서 6m로 완화, 재개발 가능
세대수·지가·과밀정도 고려, 사업성 보전

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유창수 서울시 행정2부시장이 27일 오전 서울시청 청사에서 열린 ‘서울시 재개발·재건축 활성화 방안’에 대한 기자설명회에서 관련 발언을 하고 있다. 이상섭 기자

서울시가 27일 ‘재개발·재건축 2대 사업지원 방안’을 내놓으면서 그간 사업성 또는 기본적인 요건 때문에 정비사업이 불가능했던 지역들이 대거 ‘재개발·재건축 가능단지’로 편입되게 됐다.

서울시 관계자는 “신속통합기획, 재건축 3대 규제 철폐 등을 통해 10년간 중단됐던 정비사업의 물꼬가 어느 정도 트였지만 사업성 부족으로 정비사업 문턱조차 이르지 못한 곳까지 아우르는 지원책이 필요하다”며 대책을 마련한 배경을 설명했다.

이날 발표를 통해 시는 일부 노후 아파트들의 현재 건축물대장상 기재된 용적률(현황용적률)을 인정하고, 법적상한용적률의 최대 120%까지 가능토록 추가용적률을 부여키로 했다.

이를 통해 서울시 용산구 이촌동 리모델링 추진단지들이 대거 재건축도 가능하게 될 것으로 전망된다.

동부이촌동은 국내에서 처음으로 아파트촌이 만들어진 곳이다. 재건축 용적률이 완화됐던 1990년도 중반에 지어졌던 아파트들이 많아서 한가람 등 많은 아파트들이 재건축 보다 리모델링을 선택해 왔다.

한가람 아파트는 용적률이 358%에 이르고, 한강대우는 355%, 이촌 우성은 322%, 이촌코오롱은 317%, 이촌강촌은 339% 수준이다. 이에 시는 건립 당시 적용받았던 현황용적률 즉 현재의 용적률을 최대한 인정해 주기로 했으며 향후 기본계획 변경을 통해 재건축 각각의 ‘현황용적률 적용산식’ 등 세부기준을 마련할 예정이다.

현황용적률을 시가 인정해주면서 북한산 자락 등 현재의 용적률이 높아 재개발이 불가능한 지역들도 사업성이 크게 높아질 것으로 보인다. 이들 지역은 2004년 1·2·3종으로 종세분화가 되면서 용적률 150%를 적용받는 1종 일반주거지역으로 지정돼 있다. 하지만 이미 그보다 높은 용적률로 지어진 동네들이 대부분이다.

유창수 서울시 행정2부시장은 이날 발표에서 “2004년도 이전에 일반주거지역 용적률이 400%까지 지어진 곳들이 있다”면서 “그 때 지어진 다세대 다가구 아파트 단지들은 지금 용적률 체계와 맞지 않다. 현황용적률을 최대한 인정해서 재개발 재건축이 가속화할 수 있도록 하겠다”고 밝혔다.

접도율 기준을 현행 4m에서 ‘’6m 미만‘으로 완화하는 내용도 서울 시내 재개발 가능 면적을 두배 이상 늘려놓을 것으로 전망된다.
접도율이란 정비기반시설 부족여부를 판단하는 지표로, 현재는 폭 4m 이상 도로에 길이 4m 이상 접한 대지의 건축물 총수를 정비구역 내 건축물 총수로 나눈 비율이다.

재개발 구역으로 지정되는 요건은 접도율 40% 이하다. 즉 좁은 골목길 안쪽 집이 전체의 60% 이상이어야 한다는 얘기다.

즉 열악한 주거 환경을 개선하는게 취지인 정비사업에 있어 4m~6m 도로는 열악한 주거환경에 해당하지 않는다고 판단해 왔으나, 이번에 이를 6m 미만의 도로에 접한 집들까지도 모두 열악한 주거환경으로 보겠다는 의미다.

접도율을 완화함으로써 심각하게 노후했음에도 불구하고 그동안 재개발이 어려웠던 ‘토지구획정리사업 시행지구(1960~80년대)’도 주민 의사에 따라 정비할 수 있게 된다.

서울시 관계자는 “과거 재개발은 옥수동, 창신동, 숭인동 등 일반 차도 다닐 수 없을 정도의 도로 수준일 때 가능했다”면서 “하지만 소방차가 이동하기 위해서는 6미터의 도로는 필요하다”고 설명했다. 그러면서 “접도율이 완화되면서 현재는 재개발이 불가능한 면목동, 중곡동 등 빌라촌들이 재개발이 가능해 질 것으로 내다보인다”덧붙였다.

접도요건이 완화 됐을 때 서울 시내 재개발 가능 면적은 484만㎡에서 1190만㎡로 대폭 늘어날 전망이다. 이 밖에도 사업성이 부족한 단지들에 대해서는 기존 세대수·지가·과밀 정도 등이 고려된 ‘사업성 보정계수’를 적용해 현재 10~20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위‘를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다. 사업성 보정계수란 상대적으로 높은 분양수익을 기대하기 어려운 지역에서 사업성을 높여줄 수 있도록 지가·기존 주택규모·과밀 정도 등을 보정하기 위한 숫자다.

예를 들어 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이 40%까지 올라 분양주택이 최대 10%포인트(275%→285%) 늘어나고 임대주택은 10%(25%→15%)줄어들게 된다.

사업성 확보에서 중요한 요건인 공공기여 부담도 낮춰준다. 공공기여 부담은 낮추고 기부채납 인센티브는 상향시켜서 사업성을 개선하겠다는 것이다. 예를 들면 현재 1종일반주거지역에서 2종일반주고지역으로 상향시키면 공공기여 15% 부담하는데 이걸 10%로 동일화 시키겠다는 것이다.

유 부시장은 “사업성이 좋은 지역은 현행 제도 안에서 정비가 자연스럽게 이뤄져 왔지만 기존에 현황용적률이 높은 단지는 공사비 급등까지 덮치면서 동력을 잃고 그 불편을 시민이 오롯이 감내해 왔다”며 “이번 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어주어 쾌적한 주거환경을 제공해 나갈 것”이라고 말했다.