“미리 공부하면 아파트 싸게 살 기회 온다”…경매 큰 장 선다는데, 준비 어떻게

글로벌 금융위기 이후 경매 신청 역대 최다
경매 초보자라면 리스크 적은 곳부터 도전
권리분석 쉬운 매물 찾아 볍적문제 있나 봐야

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내 집 마련을 고민 중인 30대 직장인 김모 씨는 요즘 부동산 경매에 관심이 부쩍 생겼다. 올해 하반기엔 부동산 불황이 심했던 2010년대 초반 이후 경매시장에 ‘역대급’ 매물이 쏟아질 것이라는 얘기를 들었기 때문이다. 김 씨는 “경매를 활용하면 일반시장 가격보다 좀 더 낮은 수준에 내 집 마련이 가능하지 않겠냐”며 “경매가 어렵다는 소문을 많이 들었는데 어떻게 공부해야 할지 고민”이라고 밝혔다.

올해는 경매시장이 반전에 반전을 거듭할 전망이다. 연초 탄핵정국과 거시경제 불안 등 요인으로 주택시장 분위기가 좋지 않아서인지 법원 경매도 영 시들하다. 특별한 문제가 없는 경매 물건도 1·2회 유찰은 기본이다. 경매 참여자 수도 확 줄었고, 입찰에 수십 명이 몰려드는 경우도 별로 눈에 띄지 않는다.

하지만 하반기에는 상황이 반전된다. 경매 물건들이 쏟아지면서 경매시장의 성황이 예상되기 때문이다. 진짜 부동산 고수들은 조용히 경매시장을 들여다보고 있다. 지금은 잠시 ‘쉬어가는 타이밍’일 뿐 대박 장이 곧 열릴 수 있다는 것이다.

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◆10여 년 만에 ‘큰 판’ 열리는 경매시장

부동산 전망이 암울하다 보니 경매시장도 당분간 한파를 피하기는 어려운 분위기다. 경쟁률이 눈에 띄게 낮아졌고, 감정가 대비 낙찰가 비율인 낙찰가율도 좀처럼 올라가지 않는 모습이다.

실제로 지난달 전국 아파트 경매 낙찰가율은 84.8%를 기록했다. 70%대를 맴돌던 2023년보다는 상황이 나아졌지만 100%를 넘던 2021년~2022년 분위기는 좀처럼 돌아오지 않고 있다.

그나마 상황이 낫다는 서울 아파트도 호황이라고 보기 어려운 분위기다. 작년부터 올해 초까지 서울 아파트 경매 낙찰률은 40%대, 낙찰가율은 90%대에서 횡보 중이다.

하지만 경매업계에서는 올해 여름 혹은 하반기 이후를 주목하고 있다. 우선 쏟아질 매물이 상당할 전망이다. 대법원 등기정보광장에 따르면 지난해 임의경매 개시 신청 부동산(건물·토지·집합건물)은 13만9874건이었다. 2013년 14만8701건 이후 11년 만에 최대 규모다. 임의경매는 채무자가 돈을 갚지 않을 때 채권자가 담보로 잡아둔 물건을 경매로 넘기는 것이다.

어떠한 이유로 문제가 생긴 부동산 물건이 경매 신청을 거쳐 법원 현장까지 나오는 데는 대개 6개월에서 1년이 걸린다. 지난해 신청 매물이 최대였다면 올 상반기 이후 집중적으로 경매시장에 쏟아질 가능성이 크다는 뜻이다. 다시 말해서 좋은 물건을 ‘헐값’에 사들일 기회가 많이 생긴다고도 해석할 수 있다. 경매가 일반 매매시장보다 3~6개월 정도 미리 움직이는 선행 시장으로 알려진 만큼 시장 움직임에 선제 대응이 가능하다는 장점도 있다.

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◆경매 감정가 맹신은 금물

부동산 경매를 처음 접하는 초보자라면 권리분석이 쉬운 물건부터 도전해야 한다. 권리분석은 경매를 통해 매수하고자 하는 부동산에 법률적 문제가 있는지 점검하는 것으로, 낙찰자가 낙찰금액 외에 별도로 인수해야 하는 권리가 있는지 확인하는 절차를 말한다. 경매는 기대 수익만큼이나 위험이 큰 만큼 초보자일수록 작은 수익을 기대할 수 있는 쉬운 물건에 투자해야 한다.

일반적으로는 빌라보다 아파트, 지방보다는 수도권, 대형보다는 소형 평수 아파트일수록 쉬운 투자에 속한다. 일단 소형 아파트는 최악의 상황이 오더라도 위험 요소가 적다. 세입자의 보증금과 이사 비용이 많이 들지 않고 낙찰가도 상대적으로 낮아 명도가 해결되지 않거나 권리분석에 실수하더라도 큰돈이 묶이지 않기 때문이다.

소형 아파트는 금융위기나 경제위기를 맞을 때도 상대적으로 덜 위험한 모습을 보인다. 수요가 많아 상대적으로 처분이 쉽기 때문이다. 통계청이 발표한 2023년 인구주택 총조사에 따르면 1인 가구가 전체 가구에서 차지하는 비중은 35.5%에 달한다. 하지만 1인 가구가 늘어나는 데 비해 소형 아파트 공급 물량은 따라가지 못하는 실정이다.

경매에 올라온 감정가를 맹신하는 실수를 범하지 않도록 주의해야 한다. 경매 감정가는 보통 1~2년 전 시세를 기준으로 산정된다. 지금처럼 부동산 하락기에는 현재 시세보다 감정가격이 훨씬 높을 수 있다는 얘기다. 입찰 전 현재 시세가 얼마인지 꼭 확인하고 가격대를 비교하는 과정이 필요한 이유다. 최근 상황을 고려하면 감정가 대비 10% 이상 낮은 가격에 매입해야 손해를 덜 볼 수 있다는 결론이 나온다.

또 아파트 경매에서는 관리비 체납 여부가 중요하다. 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인한 후 낙찰 가격에 반영해야 한다. 관행상 밀린 관리비를 낙찰자가 부담하는 사례가 많기 때문이다.

◆다가구주택은 세입자 명도 중요

아파트 이외 주택 경매는 조금 더 신경을 쓸 부분이 많다. 단독주택과 다가구주택, 다세대주택 경매에 나설 때 챙겨야 할 부분이 다른 만큼 주의가 필요하다.

단독주택은 토지 면적과 주변 여건, 현재 건물 상태를 따져봐야 한다. 리모델링을 했다면 용도지구와 용적률 및 건폐율 등을 자세히 알아봐야 한다.

다가구주택은 면적이 660㎡ 이하이고 하나의 건물에 호수별로 독립된 화장실과 부엌이 갖춰져 있지만 호수별로 소유권이 나뉘어 있지 않은 건물을 말한다. 다가구주택은 세입자가 많아 명도 처리가 매우 어렵기 때문에 ‘경매 고수’가 아니라면 들어가지 않는 것이 좋다. 만일 경매에 참여한다면 임차인이 여러 명 사는 만큼 대항력을 가진 세입자가 몇 명인지, 명도 대상자가 누구인지 등을 철저히 파악한 후 입찰에 참여해야 한다.

연립·다세대주택은 아파트와 비교할 때 관리 측면에서 열악하고 주차시설이 부족해 환금성이 떨어진다는 사실에 유념해야 한다. 감정가격을 매우 보수적으로 접근해야 한다는 뜻이다. 이들 주택은 한 번씩 유찰될 때마다 가격이 20~30%씩 깎이기 때문에 시세의 절반 가격까지 떨어뜨릴 수 있는 물건도 많다. 재개발·재건축 가능성이 있는 지역의 물건을 싸게 사들여 임대를 놓다가 개발 이후 입주권과 시세 차익을 동시에 노리는 것도 좋은 방법이다.

상가주택은 상가와 주거용 주택이 한 건물에 있는 부동산을 말한다. 요즘엔 경매시장에서 아파트 이상으로 인기가 높다. 다만 공실 위험이 있으니 주변 지역 분석을 철저히 하고 접근해야 한다.

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경매 좋은건 모두가 알지만 위험하고 어려워서 함부로 접근하기 힘들죠..지금이라도 배워야할까봐요