"연말이면 90%가 빈집"…빌라, 사지도 살지도 짓지도 않는다

[부러진 주거사다리 '빌라']

서울 강서구 방화동의 한 원룸형 빌라. 이 건물의 30%가량이 공실로 남아있다. 

최근 방문한 서울 강서구 방화동 일대 빌라촌. 70가구가 넘는 원룸형 빌라 건물의 30%가량이 공실로 있었다. 공실의 대부분은 집주인이 계약 만료 이후에도 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못해 HUG(주택도시보증공사)가 대위변제를 진행 중인 집이다. 임대인의 상황을 잘 아는 인근 공인중개사는 “연말이면 이 건물 90%가량이 빈집으로 남게 될 것”이라며 “전세사기발(發) 여진이 계속되고 있다”고 우려했다.

이처럼 현재 빌라(연립·다세대·도시형생활주택) 시장은 그야말로 ‘초토화’다. 빌라는 월세·전세를 살며 돈을 모아 아파트로 내 집 마련을 하는 ‘주거 사다리’의 첫 단계다. 하지만 2022년 말 터진 ‘전세사기(전세보증금 미반환 사태)’ 여파로 ▶사지도(매매) ▶살지도(전세) ▶짓지도(분양) 않는 빌라 기피 현상이 심해졌다. 청년·서민층의 ‘주거 사다리’가 사실상 끊길 위기에 처했다.

"아무도 안 사는데 지을 수 없는 노릇"

31일 한국부동산원에 따르면 지난해 전국 빌라 거래량은 1년 전보다 34.0%(12만9746→8만5593가구) 줄었다. 부동산 시장 전반의 침체 분위기에 더해 전세사기 이후 “빌라는 사기 위험이 크다”는 ‘낙인’이 찍힌 영향이다. 강서구의 한 공인중개사는 “재개발 가능성이 높은 노후 빌라촌을 제외하고 사실상 거래가 끊겼다”고 설명했다.

지난해 전국 주택 인허가 물량 38만8891가구 중 아파트는 34만2291가구로 88.0%를 차지했다. 빌라는 1만4785가구로 3.7%에 그쳤다. 인허가 물량 중 빌라의 비중은 2014년 14.6%였으나, 지난해에는 10년 전의 4분의 1 수준으로 쪼그라든 것이다. 경기도에서 빌라 등을 짓는 최모씨는 2년 전부터 사업을 쉬고 있다. 그는 “아무도 안 사는데 집을 지을 수 없는 노릇"이라며 "주변에 파산 위기에 몰린 사업자가 많은데, ‘90년대 후반 외환위기 때보다 더 심각한 수준’이란 말도 나온다”고 강조했다.

빌라 전세 기피도 심화하는 추세다. 올해 1월 전국 빌라 전·월세 거래량 총 2만1146건 가운데 월세(1만1878건)가 차지하는 비중은 56.2%로 국토교통부가 관련 통계를 내기 시작한 2011년 이후(매년 1월 기준) 가장 높았다.(경제만랩)

임차인은 ‘보증금을 떼일 수도 있다’는 우려에 빌라 전세를 꺼린다. 반면에 임대인은 정부가 전세사기 이후 HUG 전세보증금반환보증 가입 요건을 강화하면서 빌라 전세가 사라지고 있다고 항변한다. 정부는 전세보증금이 공시가격의 150% 이내일 때 가능했던 반환보증 가입 주택 가격 상한을 약 126%로 낮췄다. 이러면 보증보험의 한도가 줄어들게 되는데, 집주인들은 전세보증금을 낮춰야 하는 상황에 닥친다.

기존 전세보증금을 유지하거나 시세만큼 더 받기 위해서는 보증보험의 한도를 넘어서는 부분만큼을 월세로 돌려야 한다. 임대인은 재계약을 하거나 신규 계약을 할 때 보증금 차액에 해당하는 금융비용을 월세로 전가하고 있다는 얘기다.

 

‘126%룰’에 꼬리표처럼 따라붙는 ‘월세’

실제 강서구 방화동의 임대인 A씨는 2019년에 준공한 전용면적 30㎥ 투룸을 보증금 1억8144만원, 월세 9만원에 매물로 내놓았다. 2년 전 1억9500만원에 전세를 내눴는데, 보증보험의 한도를 넘어서는 금액(1356만원)에 해당하는 만큼을 월세(9만원)로 붙였다. 이런 집주인은 앞으로 더욱 많아질 가능성이 크다. 최근 정부가 공시가격 현실화 계획을 폐기하겠다고 밝히면서 공시가는 앞으로 시세와 더욱 멀어질 가능성이 커서다.

임차인 입장에서 월세는 부담스럽다. 청각장애인 B씨는 투룸 빌라 전세를 알아보고 있다. HUGㆍLH 등에서 제공하는 저금리의 정책자금대출로 입주 가능한 빌라 대부분은 공시가의 126%에 보증금이 맞춰져 있는데, 추가로 10만~30만원의 월세를 내야해서다. 소득이 높지 않은 B씨는 계약을 망설이고 있다. 공인중개사 C씨는 “강서·양천·관악구 등 저소득층 거주 비율 높은 빌라 밀집지역의 세입자 90% 이상은 보증금을 정책자금 대출로 조달하는데, 대출에도 공시가격 126% 기준이 적용되면서 보증금에 월세까지 붙어 세입자 부담이 커지고 있다”고 설명했다.

임대인들도 반환보증 주택가격 산정 기준을 완화해달라고 정부에 줄기차게 요구하고 있다. 하지만 반환보증 상품을 운용하는 HUG의 재무상태가 심각한 수준이라 보증한도를 확대할 여력이 없다. HUG의 지난해 결산공고에 따르면 당기순손실은 3조8598억원으로 집계됐다. HUG가 세입자에게 대신 내준 대위변제액은 3조5540억원에 달하는데 회수율은 10%대에 그치고 있다. 결국 HUG는 지난 2월 국토부가 보유한 한국도로공사 주식으로 유상증자를 받아 4조원 규모의 자본을 수혈했다.

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서울 강서구 화곡동 빌라 밀집 지역의 모습. 

 

4조 손실 HUG, 정부는 ‘기업형 장기임대’ 준비

전문가들은 주거 사다리를 복원할 정부의 실효성 있는 빌라 대책이 필요하다고 강조한다. 정부는 지난해 전세보증금반환대출에서 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 제외했다. 올해는 임차인이 거주 중인 소형(60㎡ 이하)·저가(수도권 3억원, 지방 2억원) 주택 매입 시 취득세를 감면해주고, 청약 시 무주택자 지위를 유지하겠다는 정책 목표가 제시됐다. 향후 2년간 준공된 신축 소형주택 매입 시, 주택 수에서 제외하는 대책도 내놓았다.

하지만 이 정도 수준으로는 꼬인 상황을 풀기 어렵다는 게 현장의 목소리다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “올해 나온 대책 대부분 한시적인 데다 신축 등으로 대상이 한정돼 있다”며 “여전히 임대인을 ‘공공의 적’으로 규정하다 보니 정책 효과가 나타나지 않고 있다”고 설명했다.

정부는 장기적으로 기업형 장기임대 카드를 만지작거리고 있다. 정부는 자금력이 탄탄한 기업의 임대시장 유입을 통해 보증금 미반환 문제를 차단하고, 안정적인 임대주택을 공급하겠다는 복안이다. 기업 참여 활성화 위해서는 세제 혜택, 임대료 상한 폐지 등 규제 완화가 필수적이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “기업의 참여를 유도하려면 전세보다는 운영 소득에 해당하는 월세에 대한 비중이 커져야 한다”라며 “그동안 서민 주거비 부담에 대한 우려로 보증금을 늘리는 방향으로 정책을 추진하다 보니 규제 완화가 이뤄지지 않았는데 이를 개선하는 게 숙제”라고 설명했다.