강남 집값 잡겠다고 대출규제? "강북·수도권만 곡소리 난다"

집값은 ‘극과 극’, 정책은 그대로
‘평균의 함정’에 빠진 집값 통계
"정책 실패로 집값 천정부지" 지적있지만
현 정부 들어 아파트값 약 -11% 변동률
상위 20개 단지는 5.13% 상승 ‘극과 극’
행정구역 아닌 ‘생활권역’으로 봐야
강남3구·마용성 6곳만 오름폭 도드라져
수도권 외곽·지방은 미분양 넘쳐 하락세
"초양극화 극복, 지역별 차등화 정책 필요"

"집값 평균 통계 수치만 보면 '평균의 함정'에 빠질 수가 있습니다. 주택시장을 행정구역이 아닌 '생활권역'으로 봐야 한다는 말이 나올 정도입니다" (박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원)

주택시장에 이른바 'N극화·초양극화' 현상이 더욱 심화되면서 착시현상을 경계해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 상품은 물론 같은 아파트도 지역·단지별로 예전과는 차원이 다른 '극과 극'의 흐름이 나타나고 있기 때문이다.

12일 업계에 따르면 주택을 소유한 사람과 그렇지 않은 계층 간의 격차는 물론 주택을 가진 사람들 사이에서도 자산격차가 급격히 벌어지고 있다. 전문가들은 달라진 상황을 고려한 정확한 시장 진단과 그에 맞는 균형 잡힌 대책을 강구해야 한다고 조언하고 있다.

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■현 정부 집값정책 실패?...평균 통계 보니

현 정부 들어 정책 실패로 집값이 천정부지로 올랐다는 지적이 적지 않다. 하지만 평균 통계 수치만 놓고 보면 사실이 아니다.

시장 상황을 잘 반영하는 한국부동산원의 아파트 실거래지수는 지난 2006년부터 제공되고 있다. 이를 토대로 역대 정권별 아파트값 변동률을 조사해 보면 윤 정부 때 집값이 지역 가릴 것 없이 하락한 것이 특징이다.

세부적으로 보면 윤 정부 들어 지난해 10월까지 전국 아파트값은 -11.21%의 변동률을 기록했다. 낙폭은 지역을 가리지 않았다. 이 기간 서울도 6.30% 떨어졌고, 수도권도 11.59% 하락했다. 지방도 -10.55%의 변동률을 기록하는 등 아파트 시장에 냉기가 흘렀다.

부동산원 아파트 실거래지수 정점은 지난 2021년 하반기이다. 전국은 물론 서울 등 수도권 실거래지수는 현재 피크 때의 80~90%선에 머물고 있는 상태다.

앞서 문재인 정부 때에는 지역 가릴 것 없이 집값이 폭등했다. 전국 아파트값은 무려 42.74% 상승했다. 서울은 이 기간 94.91% 올랐고, 지방도 19.20% 뛰었다.

박근혜 정부 때도 오름폭은 차이가 있지만 서울이 26.17% 상승하는 등 지역 가릴 없이 아파트값이 올랐다. 이명박 정부 때에는 서울과 수도권 아파트값은 하락했지만 지방 아파트값이 오르면서 전국이 10.03% 상승했다.

김광석 리얼하우스 대표는 "현 정부 들어 아파트값은 통계 수치만 놓고 보면 지난 2022년 하반기에 폭락했고, 이후 일부 지역에서 반등세가 이어지고 있지만 누계로는 하락세를 벗어나지 못하고 있다"고 말했다.

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■'동네별 따로 따로'...이런 '극과극'은 처음

하지만 지역별로 세분화 해서 나눠보면 전혀 다른 양상이 나온다. KB부동산 통계의 경우 아파트값 변동률을 전국, 서울, 선도 50단지, 서울 시세총액 톱 20단지 등으로 나눠 볼 수 있다. 초양극화의 흐름을 한 눈에 볼 수 있는 것이 장점이다.

우선 KB통계 기준으로도 윤 정부 들어 지난해 말까지 전국 아파트값은 11.02% 하락했다. 서울 아파트값도 이 기간 7.16% 떨어졌다. 한국부동산원 실거래지수와 같은 흐름이다.

반면 이른바 리딩 단지의 경우 사정이 다르다. '선도 50지수'의 경우 현 정부 들어 2.56% 상승했다. 선도 50 지수는 시세총액 상위 50개 단지를 말한다.

서울 아파트 시세총액 20 지수는 오름폭이 더 크다. 서울에서 시세총액 상위 20개 단지를 모은 지수다. 현 정부 들어 서울 고가 아파트 20개 단지는 5.13% 올랐다. 선도 50지수와 서울 시세총액 20지수의 경우 지난해 말 기준 역대 최고점을 기록하기도 했다.

지역별로도 편차가 심하다. 서울의 경우 강남 3구와 마용성 등 6곳만 집값 오름폭이 두드러졌다. 수도권 외곽은 물론 지방은 미분양이 넘쳐나면서 집값도 하락세가 계속되는 상황이다.

상승세가 서울서 수도권·지방으로, 고가 단지에서 중저가 단지로 옮겨가는 순환매 장세는 물론 지역간 갭 메우기도 실종된 상태다. 주택시장을 행정구역이 아니라 생활권역으로 봐야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있을 정도다.

주택을 가진 사람들 사이에서도 자산격차가 커지고 있다. 지난해 서울서 100억원 이상 주택거래는 20건으로 역대 최고를 기록했다. 강남에서는 전용 84㎡ 아파트가 60억원에 거래되는 사례까지 나왔다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "부동산 시장 참여자들이 아파트, 강남권만을 지향하고 있다"며 "이같은 현상은 더 심해질 것으로 보인다"고 진단했다.

박 전문위원은 "지역 경제여견도 차별화 되고 있고, 유동성도 지금은 넘칠 정도가 아니고, 전세가율도 낮게 형성돼 있다"며 "예전과 전혀 다른 양상으로 평균 수치만 갖고 시장을 분석하고 접근하기 어려운 상황이 나타나고 있다"고 전했다.

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■ 수도권은 다 강남..."여전히 획일적인 정책"

전문가들은 부동산 정책도 달라져야 한다고 충고한다. '획일적인 잣대'를 가장 먼저 고쳐야 한다고 조언한다.

한 예로 정부는 지난해부터 집값을 잡겠다며 강력한 대출규제 카드를 꺼내며 시장 옥죄기에 나서고 있다. 저소득층을 대상으로 한 디딤돌 대출마저 규제를 강화했을 정도다. 서울 강남서도 일부 단지 평균 집값이 오르자 이를 염두에 둔 대책이다.

하지만 이 정책은 정작 대출이 필요한 중산·서민층만 타격을 주고 있다. 고가 아파트 시장은 전혀 영향을 받지 않고 있다. 중저가 아파트값만 하락시키는 요인이 되고 있는 상황이다. 수도권도 외곽은 아파트값이 계속 떨어지는 데 '수도권'이라는 이유로 강남 수준의 대출 규제가 적용되는 상황이 나타나고 있는 것이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "일률적인 대출규제는 결국 자산 양극화를 더 부추기는 정책"이라며 "오히려 중산 및 서민층을 대상으로 하는 정책대출은 더 늘려야 한다"고 조언했다. 이어 "자산 격차 해소에 도움이 될 것으로 보인다"고 말했다.

김 소장은 "경험 못한 초양극화가 나타나고 있는 데 지역별로 차등화된 방안을 모색해야 한다"면서 "지역과 상품에 따라 각기 다른 정책을 적용하는 것을 고려해 볼 필요가 있다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 현재과 같은 'N극화' 시대에서는 섣부른 규제가 시장 왜곡을 가져올 수 있다고 경고한다. 이 연구위원은 "우선 공급은 계속 늘리는 것이 무엇보다 중요하다"고 전제한 뒤 "과거 방식으로 정부가 개입하면 시장은 더 왜곡될 것으로 보이고, 아예 시장 자율 기능에 맡기는 것이 더 낫다"고 강조했다.

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강남만 오르는데 대출규제라뇨ㅋㅋㅋ고가아파트는 계속 오르고 중저가 아파트는 하락시키는 정책.