비아파트 ‘6년 단기임대’ 부활…고가 2주택자 전세보증금에 과세

2024년 세법 개정후속 시행령 개정안 발표
인구감소지역 특례, 공시가 4억원이하 적용
다주택자 양도세 중과 한시 배제 1년 연장

정부가 올해 6월 도입되는 의무임대기간 6년짜리 비아파트 단기 등록임대에 양도소득세(양도세) 중과 배제 등 세제 혜택을 준다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용하는 양도세 중과 배제 기한은 내년 5월 9일까지 1년 연장한다.

내년부터 기준시가 12억원 초과 고가주택을 보유한 2주택자에 대해서는 전세보증금에 간주임대료 소득을 과세한다.

기획재정부는 16일 이 같은 내용이 담긴 ‘2024년 세법 개정후속 시행령 개정안’을 발표했다.

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▶ 민간임대주택에 세제지원…용도변경 과세기준 합리화= 정부는 의무임대기간이 6년인 비아파트 등 단기민간임대주택을 보유한 다주택자에게 세제 혜택을 준다.

조정대상지역 내 주택을 양도할 때 양도세 중과 대상에서 제외한다. 건설형의 경우 임대주택 양도 시 법인세 추가세율(20%)을 적용하지 않는다. 종합부동산세(종부세) 합산 배제와 거주주택에 대한 양도세 1가구 1주택 비과세 혜택도 준다.

적용요건은 건설형의 경우 공시가격 6억원 이하, 면적 기준 149㎡ 이하다. 매입형의 공시가격 기준은 수도권 4억원·비수도권 2억원 이하다. 지난 정부 때 폐지했던 단기임대주택(4년)은 비아파트에 한해 의무임대기간을 6년으로 손질한 뒤 올해 6월 다시 도입한다.

정부는 양도세 중과가 배제되는 건설형 장기민간임대주택(의무임대기간 10년)의 가액 요건도 현행 공시가액 6억원에서 9억원으로 상향했다. 30호 이상 공급하는 민간임대주택에 대한 종부세 합산배제 가액기준도 상향한다. 건설형은 현행 공시가격 9억원 이하에서 12억원 이하로, 매입형은 6억원 이하에서 수도권 9억원 이하로 각각 높인다.

주택 거래를 촉진하기 위해 오는 5월 종료 예정이었던 다주택자 양도세 중과 배제를 내년 5월까지 1년 연장한다. 다주택자는 조정대상지역 주택을 팔아도 양도세는 기본세율(6~45%)만 적용받게 된다.

주택에서 상가 등으로 용도를 변경한 뒤 양도한 건물에 대한 1주택 여부 판정 기준 시점을 양도시점(잔금 청산일 또는 등기일 중 빠른 날)에서 매매계약시점으로 변경한다. 건물을 주택으로 팔고 싶어하는 매도자와, 상가로 사고 싶어하는 매수자를 모두 충족시킬 수 있는 방안이라는 게 기재부의 설명이다.

기재부는 “매수자 입장에서는 주택으로 인정받아야 1가구 1주택 비과세, 장기보유특별공제(최대 80%) 등의 혜택을 받을 수 있다”면서 “반면 일부 매수자는 용도 변경을 통해 대출한도를 늘리고 취득세 부담을 줄이길 원해서 거래가 안 된다는 지적에 따라 기준을 변경했다”고 설명했다.

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▶인구감소지역 내 주택사면…1가구 1주택 특례 적용= 정부는 1주택자가 2026년 말까지 인구감소지역 내 주택을 취득할 때 1가구 1주택 특례를 받기 위한 요건도 확정했다.

인구감소지역 중 수도권·광역시는 제외하되, 수도권 내 접경지역이나 광역시 내 군지역은 포함하기로 했다. 다만 기존 1주택과 동일한 시·군·구 소재 신규 주택 취득은 제외한다.

주택가액 상한은 공시가격 4억원으로 정했다. 양도세는 취득시점, 종부세는 과세시점을 기준으로 한다. 취득 시점에 가액이 4억원 이하이면 집값이 오르더라도 양도세 비과세 혜택은 유지되지만, 종부세는 4억원을 초과하면 비과세 혜택이 사라진다는 얘기다.

정부는 올해 말까지 비수도권 내 준공 후 미분양 주택을 취득할 때 주는 1가구 1주택 특례 대상 기준도 ‘전용면적 85㎡ 및 취득가액(분양가) 6억원 이하’로 구체화했다.

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내년부터 시행되는 고가주택(기준시가 12억원 초과) 2주택자에 대한 간주임대료 과세대상을 ‘전세보증금 합계 12억원 초과’로 정했다. 전세보증금을 하나의 소득으로 보고 과세한다는 것으로, 간주임대료는 전세보증금(3억원 초과분)의 60%에 대해 이자상당액(정기예금 이자율 3.5%)을 고려해 계산한다.

부동산 임대업 법인은 조세특례제한법상 중소·중견기업에서 제외하기로 했다. 개인사업자가 부동산 임대업으로 확보한 소득은 투자·고용 등 조특법상 과세특례 대상에서 제외되기 때문에 법인보다 세율이 높다. 이를 피하기 위한 유사 법인에는 중소기업 우대를 하지 않겠다는 얘기다.

또 부동산 임대업은 중소기업 취업자에게 3~5년간 70~90% 소득세를 감면해주는 대상업종에서 빼기로 했다. 고소득·전문직종으로 취업 선호도가 높다는 점을 고려한 조치다. 수의업, 가상자산 매매·중개업, 관세사업도 같은 이유로 감면 대상에서 제외했다.

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다주택자 양도세 중과 배제 기한을 계속 늘릴거면 뭐하러 만들었는지 모르겠어요. 애초에 정당하게 세금내고 월급받아 저축해서 집사면 죄인취급 받는 게 이해가 안가요